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发信人: Aug (如风), 信区: CivilEngineering
标  题: 网络冲击波之住房二级市场中介篇(5)
发信站: 听涛站 (Wed Dec 29 19:58:18 1999), 转信

                        网络中介模式探讨

    相对于上房模式的"大而全"，我认为网络中介应小而专。我设想网络中
介将是一种类似于工程中的总承包商一般的架构体系，把收集到的大量信息
记录、整理，有人售房则找其信任的评估公司评估，一但发现有可能达成交
易的两条信息则把这两条信息提供给他们信任的传统中介，若达成交易则以
传统中介那里吸取费用。

    模式运作简介：
   １． 从各种渠道收集信息。在初期可以通过向传统中介购买信息。因为
目前很多地方的二手房中介公司以中小型为主流，例如在广州里就有1000多
大大小小的中介--虽然经过国家资格认可的公司并不多。而一般小中介手上
的房源信息不过几百条，在这样竞争激烈的情况下，对中小型的中介而言，
出售他们可能用不着的信息是一件极为划算的事情。在中期，信息数据库初
步建立后，就可以直接从市民那里得到房屋需求信息了。当然，在这时候，
应该向市民提供一切方便以收集尽可能多的信息。到了后期，那么，网上
的信息来源应该已经比较稳定了。
    ２． 从网络得到有人需要出售二手房的初步意向资料后，与其联络，把
需要出售的二手房的资料收集齐全，与委托出售人签署"委托买卖协议"，然
后委托公司信任的房地产评估公司对该房子进行评估，当然，如果计算机评
估系统成熟了，也可直接应用计算机评估。需要二手房的用户同样签署"委
托买卖协议"。
   ３． 把数据全部输入计算机，让计算机自行查找、配对。
   ４． 得到配对的两条信息（若符合条件的多与两条可适当增加，或择优），
把这两条信息交给公司信任的传统中介来促成此笔业务。
   ５． 若成交则向传统中介收取佣金。

　　此模式的运作流程大体如上。这种模式对于中国很大一部分城市没有大
型的二手房中介的情况较为适用。我觉得这样对于许多的中小型中介公司而
言是很好的发展机会，而给那为数不多的大型中介公司予很好的鞭策力。因
为大型中介公司对于信息掌握全面的优势已被大幅削弱。

    此模式优点：
    １．人员并不需要太多，从而可以严格保证人员的素质水平，易于在混
乱的二手房中介中创立自己良好的品牌。目前许多购房者不敢找或说是不愿
找中介，究其因是许多中介素质不高，人们不希望自己的血汗钱白白流出。
若能充分利用计算机及网络，可使这种模式的网络中介机构极为精简，可以
更严格地管理。因此这种网络中介只需专注于收集信息以及配对信息，并为
大众提供优质的中介服务-----网络中介保证的是"优质"，服务还是由传统中
介完成。
    ２．机构小，从而所需的超动资金和营运资金都比上房模式要少的多。
以另一个角度看，也就是在有同样的资本情况下，在引入新技术，更换设备
时可利用的流动资金更充裕。IT业的迅速发展，使高新技术的成熟期大为缩
短，从而高新技术行业设备更新方面更为频繁。在同等资本情况下，此种网
络中是模式比上房模式更具灵活性。换句话说，就是资金的回报率要远高于
上房模式。
    ３．科技含量高，信息量大，人工智能等计算机技术正农步发展，网络
又带给我们无比方便的交流空间，分布式计算的发展使网络资源得以更高层
次的利用……这一切都是网络中介相对于传统中介的无可比拟的优点。数万
条乃至十数万条房屋供求信息利用计算机可迅速地配对，网络的发展使信息
发布更为方便。当然，ICP目前面对的最大危机是Internet Copy&Paste，新
的知识产权问题。也许，这在其他商业网站是极为棘手的问题，但在房地产
领域，因房地产商品特殊性之一---产权转移需由政府机构办理手续，从而在
住房二级市场网络，中介可与买（卖）方签定"委托买卖协议"一类委托合同，
从而保证此信息的唯一性。
    ４．也是最为重要的优点：有利于传统中介的良性竞争。中国电信已经
是再好不过的例子：兼并乃至垄断并非好的竞争模式。若此种网络中介体制
建立起来，可使传统中介更努力地提高自身服务水平及人员素质。因为此时
对广大客户看来，给予他们信心保障的是网络中介的品牌，至于其实际把业
务给予哪个传统中介他们不关心，只要该传统中介确能给予优质的服务。而
在此同时，网络中介的机构、人员不需扩大可保证人员素质，从而可最大程
度抑制吃回扣等腐化现象。

    我个人认为，此种模式在目前基本可行，或说，因为计算机运算速度、
分布式计算等为信息配对提供了技术支持；网络的发展对广大市民来说使信
息发布变得更方便，对网络中介来说使收集信息更容易；公房商品化基本结
束使住房二级市场开放变得可能；政府因需刺激居民消费而必将大力推动住
房二级市场发展……也许，此模式在十年后便不合适，我认为任一模式都有
其适用的年代，反过来，任一年代也有其合适的模式。网络带给住房二级市
场什么？也许就是新的中介模式。

    五年以后将怎样？十年以后又将怎样？也许这些问题都值得探讨。但基
于"我们无法预测十年以后技术发展到如何"这种想法，我就不作探讨了。

    当然，本文有一重要问题并未讨论，适用地区，实因时间紧迫，已经无
法再针对北京或广州市场作出分析了。

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※ 来源:．听涛站 bbs.foundernet.edu．[FROM: bbs.foundernet.edu]