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标  题: 建筑工程甲方看建筑智能化系统集成
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建筑工程甲方看建筑智能化系统集成
作者：张佑鸿
单位：北京三峡大厦房地产有限公司
职务：副总工程师
关键词：建筑智能化系统、楼宇管理自动化系统、办公自动化系统、系统集成
KEYWORD: Intelligent Building System (IBS), Building Management Automation S
ystem (BMS), Office Automation System (OAS), System Integration.
摘要：建筑智能化系统是物业管理公司办公自动化系统与楼宇管理自动化系统的一体化
集成系统。系统集成包括网络系统集成、应用系统集成和数据集成。系统集成应做到统
一软件平台、统一开发平台、统一代码设计、统一数据环境。
Abstract: Intelligent Building System is a incorporate integration system of
 Office Automation System (OAS) and Building Management Automation System (B
MS). System Integration include integration of Network System, Applications 
System and Date Integration. System Integration should unify software platfo
rm, exploitation platform, code design and data environment.
　　在建造大型写字楼时，都在加大智能化系统工程方面的投资，其目的不仅是为了提
高大厦管理者（物业管理公司）的工作效率和经济效益，更重要的是要提高大厦对现代
信息化办公的支撑能力，给入住大厦的各类公司、企业提供良好的工作生活环境。使大
厦的购/租户获得更好的经营业绩，提高大厦的知名度，获得增值效益。
　　今天，在筹建一幢新的智能大厦（以写字楼为例）时，必须在建筑设计与智能化系
统集成方面重视下列问题。
　　一． 信息技术飞速发展
　　我们都认识到，世界已进入信息时代。关于信息时代的实质和特征，国际国内许多
专家学者都在研究，并已勾画出一些轮廓。笔者认为需建筑业特别重视的是：
　　1． 信息时代是以知识经济为特征的飞速发展、不断变化的时代，新技术、新产品
、新观念层出不穷，大家都得拼命奔跑。
　　2． 推动信息时代发展的计算机技术，电信技术，特别是网络技术日新月异，几年
前是计算机万岁，三年前是计算机与网络万岁，现在是网络万岁。
　　3． 数字化时代已经来临。计算机、电视机和电话机三合一产品已经问世；电信网
、电视网和计算机网三网合一的技术问题大部分已突破，适应其大发展的产品已经问世
，只要体制和管理方面调整到位，其发展速度将令人震惊。
　　4． 信息技术的快速发展给政府部门、企事业单位和各类公司与服务机构的运作、
管理带来极大的变化；国民的物质、文化生活也将发生巨大变化。
　　二． 建筑智能化系统对建筑物的要求
　　1． 建筑智能化系统是以建筑物为平台，它与建筑物是互为依存、协调一致和相得
益彰的关系。建筑智能化系统工程的设计应与建筑物整体设计相协调，并贯彻于设计工
作的全过程，特别是在深化设计时必须使两方面的设计方案在协调统一的条件下实现优
化设计。有些已建成的智能大厦没有处理好这个关系，好像是按传统设计的建筑物然后
附加上一个智能化系统，把智能化当摆设。
　　2． 建筑智能化系统工程必须与建筑物的功能定位相一致。不同功能的建筑物对智
能化系统的要求重点是不同的。例如，以保存字画文物为主要功能的博物馆，对智能化
系统的首要要求是设计好精确控制温、湿度的空调系统和可靠的防盗报警系统；机关办
公大楼应重点加强办公自动化和通讯系统设计。总之，建筑智能化系统要给建筑物注入
时代的灵魂和血脉；使建筑物有形有神；给建筑物增辉、增值。
　　3． 一幢钢结构或钢混结构的大厦，使用期当在50─70年，可是，信息技术及设备
在这漫长的年代里要变化更新多少次？恐怕无人能准确预见。为了协调好建筑结构的长
期不变性与信息技术及设备的不断翻新这一对矛盾，办法应该是：
　　（1） 建筑物结构框架化。以满足各楼层不断地进行重新分隔与装修和信息技术及
设备的不断更新换代。
　　（2） 为设备更新改造留有空间。为大型设备（电力、空调、油机）的更新换代留
有空间；弱电竖井通道畅通、截面积足够大，便于增设新的线缆；水平设备间面积留有
余地；水平布线子系统和工作区子系统允许翻新改造。
　　（3） 能源留有适当余量，给扩容留出余地空间。
　　（4） 地下停车场设计不仅要满足车位数量要求，还要使进场、停靠和出场的速度
满足要求，防止地下停车场成为新的塞车点。
　　（5） 为节能创造有利条件。如北方在春秋季节应充分利用室外空气。
　　4． 充分满足大厦购/租户信息化办公需求。入住大厦的各购/租户都有自己独立的
信息系统，而且要保证信息的安全；他们对房间分隔和二次装修也都有自己的特殊要求
。
　　三． 建筑智能化系统的组成和功能
　　建筑物采用建筑智能化系统的根本目的是：提高建筑物的档次；降低运行管理成本
；提高经济效益。进行建筑智能化系统工程设计的原则应该是：功能上要全面；技术上
要可行；经济上要合算。可称之为设计三原则。
　　1． 组成范围
　　建筑智能化系统应包括楼宇管理自动化系统、办公自动化系统和通信与网络系统。
但是，对于不同功能的建筑物集成方法应该是不一样的。例如，一个单位自建、自用、
自管的办公大楼，可以将三个分系统统一设计、合理集成。对于以出租和出售为目的的
写字楼，各购/租户都有自己独立的办公自动化系统，并且大多倾向于自己进行二次装修
，显然不能与物业管理自动化系统实施一体化集成。所以，进行系统集成时应具体问题
具体解决。
　　在通信保障方面只要从当地电信公司引入光缆（例如12芯）进线，则电信公司的全
部服务项目都有了；大厦内部的结构化综合布线近期做到光纤到楼层，几年后可升级为
光纤到公司或办公桌，即可满足客户对有线通信的需求。无线通信方面预留架设卫星通
信设备的条件即可。可见，用于售/租的写字楼的智能化系统一体化集成并不包括购/租
户自身的局域网系统。这时，所谓智能化系统集成应该是大厦物业管理公司办公自动化
系统与楼宇管理自动化系统的集成。
　　2． 系统功能
　　据资料介绍，我国已建成的智能建筑尚没有符合甲级智能化标准的（参照地方标准
），符合乙级标准的也很少，大多属丙级或以下。我们作了一些调查，原因是多方面的
，但我们认为建筑工程甲方没有吃透智能化问题是主要因素（立项、招投标、评标都是
甲方操作）。甲方首先应对系统提出明确的使用要求。
　　（1） 楼宇管理自动化系统除实现一般监控功能外，必须增加管理功能和对突发事
件的指挥、调度、控制功能。达到服务上乘、安全一流、收费合理（节能、省人、科学
维修、降低运行管理费用）。应具有以下功能：
　　① 实现在中控室利用楼宇管理自动化系统对所有设备进行实时诊断，监视全系统设
备的运行状态，故障自动报警，减少各机房现场值守人员。当值班维修人员熟练掌握技
术后，可以加强中控室值班，设立设备巡视小组和临时维修小组，除通信机房、强电机
房和冷冻机机房外不设值守人员。
　　② 系统自动采集各种计量、计费数据，为物业公司的财务部按物业部制定的收费标
准自动计算费用和实现智慧卡交费。
　　③ 实现精确控制提供舒适环境，科学合理地设计运行管理程序，及时调整运行策略
，取得节能效果。
　　④ 系统自动采集各种设备的开机时间数据，自动记录设备的累计工作时间和故障情
况，为实现计划维修和预防性维修提供依据。
　　⑤ 集中设置中控室。可以只设置一个中央控制室（消防控制室既是中央控制室的组
成部分，又设置隔断，便于统一指挥）和一个通信控制室（兼作辅助控制室）。我们见
过有的大厦设六处控制室，其结果是增多了值班人员的数量，相应地降低了人员的档级
。给使用、管理、维护带来致命后果。
　　⑥ 监视系统超标（参数超限）运行状况，提供决策支持。
　　⑦ 监视系统能耗指标，提供节能措施支持。
　　⑧ 积累运行资料，实现辅助分析功能。
　　（2） 物业管理公司的办公自动化系统通常由多个功能子系统组成，见图一。
　　图一 物业管理公司办公自动化系统功能子系统组成图
　　四．建筑智能化系统集成
　　建筑智能化系统的一体化集成包括网络系统集成、应用系统集成、网络与应用系统
的综合集成，以及数据集成。只有实现数据集成才能做到数据共享和互操作。要使物业
管理办公自动化系统与楼宇监控管理系统实现一体化集成，在设计中必须实行统一组织
、统一规划、统一设计和统一管理，并在下述几个层次上实现统一。
　　（1） 统一软件平台和网络环境
　　例如上层网络可选用Windows NT Server4.0网络操作系统，二级网络中开发符合IE
EE 802.4协议的令牌网络通信软件。系统组成结构参见图二。
　　（2）统一开发平台
　　应用系统集成要求要有统一的系统开发平台，特别要有统一的数据库平台，以保证
数据格式的一致性，避免多重接口转换。例如可选用MS-SQL Server 6.5查询式数据库，
选用VB作开为发工具，保证用户界面的一致性。
　　（3） 统一代码设计
　　要实现一体化集成，必须做到使整个系统中代码和界面风格一致。系统中单位代码
、员工代码、设备统一编号代码、房间统一编号代码等必须统一编制。
　　（4） 统一的数据环境
　　建筑智能化系统以数据管理为中心，应用系统集成的核心
　　是数据集成。系统中最基本的数据单元（例如××室室内温度210C）也是系统的管
理单元，某一种设备（例如空气处理机）是系统的管理对象，一个管理对象包含多个管
理单元（数据单元），每个管理单元作为一个记录，它含有若干属性，这样组成数据结
构。若干个管理对象组成一个小的管理子系统等等。许多已建成的智能化系统不能实现
数据共享和互操作功能，概因未达到上述集成深度。
　　当然，要实现物业管理办公自动化系统与楼宇管理自动化系统的数据集成是比较复
杂的，而实现网络集成是比较简单的（这是当前许多系统集成商的拿手活）。另一方面
，还没见到哪一个大厦物业管理公司能把建筑智能化系统的需求讲得很清楚，因为使用
方没有相应的专业人员从事这方面的研究，开发方又不可能花长时间投入精兵强将深入
现场，这就是为什么众多智能建筑未实现智能化系统一体化集成的主要原因。
五． 建筑智能化技术和产品的产业化、国产化建筑智能化是信息时代的产物，是人类进
步的标志。新建筑需要有智能化功能，老建筑也应该进行合理的智能化改造，所以我国
未来的建筑智能化产品市场将不断扩大，它将造就一个相当规模的建筑智能化产业。急
需各方共同努力。
　　1． 国家机关主管部门正在抓建章立制，当前希望能尽早出台建筑智能化产业政策
，推进产业化和国产化进程。
　　2． 建筑专业院校，加大培养合格人才的力度。
　　3． 建筑设计单位迅速组建并加强智能化专业的设计力量。
　　4． 建筑施工单位特别是建安公司迅速扩充建筑智能化相关施工管理和操作力量，
提高技术水平，特别是参加分调、联调的能力。
　　5． 房地产公司应有远见卓识，要在甲方管理队伍中增配胜任智能化系统工程管理
工作的副总工程师，只有一般工程师是不够的。
　　6． 有条件的智能化系统承包商不应满足于做代理搞网络集成（这是最容易做的）
，要向广度深度发展。
　　7． 建筑设备生产厂家要以极大的热情关注智能化技术的发展，那些不能用计算机
进行监测监控的产品必须改进，否则将失去市场。
　　8． 建筑智能化产品生产厂家要选准研发方向，加大投入。
　　总之，我们已经迈入信息时代，所有建筑物都应发展智能化。建筑智能化是一个大
市场，是大有可为的产业，需要上、下、左、右各方共同努力，当前急需开展联合，以
求尽快撑起这一片天。
　　

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度尽劫波兄弟在
相逢一笑泯恩仇

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