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发信人: syyt (风致), 信区: Civil_Engineering
标  题: 写字楼市场： 低迷之中看希望
发信站: 听涛站 (Thu Dec 23 20:15:24 1999), 转信

　与京城火热的住宅市场相对照的是，京城的写字楼市场近两年始终在低谷中徘徊
。但是，冬天来了，春天还会远吗？种种迹象表明，经过一番自我调整，再加上"
入世"在即的特大利好，写字楼市场开始复苏了--
　　长夜之后见曙光 
　　早在１９９６年、１９９７年，无论是北京的开发商还是行业主管部门都已意
识到写字楼市场形势的严峻，并开始对写字楼实行控制开发。 尤其是长安街上的
东方广场动工建设后，几乎再也数不出面积大、档次高、有可能对市场造成冲击的
新建写字楼了。但据记者了解：东方广场以８至９美元／月／平方米的低价入市，
遭受了同行的批评。事实上，作为北京最早赴港招商的项目之一，同期的项目早已
入住多年，而东方广场至今尚未竣工，并在自己也想不到的写字楼低谷时期进入市
场，担任了又一次价格竞争的先锋。 业内人士认为：目前，几年前开始的对写字
楼的控制开发已开始见效，尤其是到明年会更见成效。因为北京作为一个国际化的
大都市，会源源不断吸引国内外许多大型的企业及机构入驻，写字楼的供求会慢慢
持平。 而另一方面，前两天中美"入世"协议的签订，更让北京的写字楼看到了漫
漫长夜后的曙光。在一次有北京精品家园组织的" 中国加入ＷＴＯ对房地产市场的
影响"座谈会上，业内权威人士都认为，"ＷＴＯ对房地产业利在长远"。因为国际
上财力雄厚的银行、保险、证券公司将会陆续走进中国，金融街、长安街、中央商
务区、中关村高科技园区等地区写字楼的机会会因此而来。
　　东部：转移出商机 
　　说到东部的写字楼，不能不提到现代城--这个１９９８年年底到１９９９年之
间北京最为畅销的开发项目。 据了解，现代城最初并不是一个纯住宅项目，二期
临街的、曾获设计大奖的大楼本是栋写字楼。１９９７年，现代城开始筹建之日，
正是人们开始意识到写字楼市场前景黯淡之时，时过两年，当一期取得销售成功后
，写字楼市场仍未出现大的转机，现代城的开发商对二期的开发计划也因此发生了
转变。 于是，ＳＯＨＯ现代城应运而生。据现代城总经理潘石屹介绍：ＳＯＨＯ
，就是居家办公的意思，现代城利用它模糊了住宅和写字楼的概念，在保留了很多
写字楼功能的同时，又扩大了自己的销售对象，使很多有一定经济实力、但绝不会
购买写字楼的自由职业者把目光转向了这里。在所有身处低谷的写字楼市场中，现
代城的应对措施几乎是完美的，至少是目前看来。ＳＯＨＯ现代城的成功，印证了
"没有失败的市场，只有失败的产品"这句话。 ＳＯＨＯ现代城的成功告诉我们，
写字楼市场低迷，但还是有办法应对的。最简单也是最好的办法就是回避直接的竞
争，在产品上求变化。
　　西部：卖点多，需求大 
　　如果说因炒风太盛，导致东部写字楼在９０年代中期短暂辉煌后迅速跌落的话
，那么西部的写字楼则是因为没有太多的人关注而始终市场平淡。 在国务院加快
建设中关村高科技园区的批复下发之前，西部写字楼没有受到青睐。尽管有人做过
统计，海淀知春路一带的写字楼的投资回报率在北京的写字楼市场里是最高的，而
且与国贸一带的写字楼高售价、高租金、高回报率不同，这一带的写字楼往往是低
售价、低租金、高回报率。 令人鼓舞的是，中关村科技园区的建设为西部写字楼
带来了许多机会。中关村科技园区的建设至少可以在未来的十年以内成为北京西部
写字楼最重要的卖点。就在目前，白颐路上，南有方圆大厦、凯旋大厦，中有北京
科技会展中心的数码科技大厦，北有中关村大厦等，都在利用中关村题材做文章。
单单前段时间的白颐路整治工程，就火了硅谷电脑城和海龙大厦，未来十年的中关
村开发建设，无论是对中关村中心区、发展区还是辐射区的写字楼而言，都将是直
接受益者。 还值得一提的是，在中关村附近的一些住宅项目，如水清木华园，也
在推出家庭办公的概念。由于周边市场购买力强，水清木华园本身的销售势头十分
不错，但考虑到中关村一带高科技、网络化等特征，并利用本身的大客厅、良好的
网络系统以及即将在南面５００米建设的图书馆等优势，水清木华园也在向写字楼
市场切入。与现代城不同的是，一个是从写字楼改为住宅，一个是住宅向写字楼方
向靠拢；一个是为市场所迫，一个是顺应市场。从现代城与水清木华园的例子也许
就能看出东部与西部写字楼市场的差异。所以说，西部写字楼市场大有希望。 业
内人士认为，尽管如此，目前写字楼市场仍不容乐观。但应注意的是，"入世"的实
现、市场的变化等会给北京的写字楼带来利好的空间，关键要看开发商们如何寻找
和占领这个空间。 


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