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发信人: xinyu (咪咪), 信区: CivilEngineering
标  题: 外销楼盘加入内销市场将成为提高住宅综合素质的动力 
发信站: 听涛站 (Tue Dec 28 20:22:36 1999), 转信

　
外销楼盘加入内销市场将成为提高住宅综合素质的动力
99年4月2日　
    在申城房地产市场上，近段时间的一大热点就是有关外销房的销售。由
于大势影响，外销市场不断萎缩。一批外销房原来坚守的阵地，在市场面前
不断受到冲击。在这种不利因素作用下，九九中房上海指数显示，外销住宅
跌价风蔓延。1月份，外销住宅平均降价约1.79%。不少楼盘纷纷改头换面，
加入到内销房市场中，分一杯羹。最典型的例子就是去年，上海市东北区外
销房中的龙头房大——××新城，亮出“总价39万起，抢购二房一厅全装修
房”的诱人招牌，外销转为内销，震动楼市。最近，上海市四平路上一幢外
销房××花苑亦是降低身价，高举内销旗帜，抢滩市场，成为市场的销售亮
点。
    外销房转为内销，现在看来是一种历史的必然。当初，大量开发外销房，
开发成本过高，致使大量的外销房空置。1997到1998年的亚洲金融危机，
为我国的房地产业敲响了警钟。在市场不景气的前提下，有效地消化空置房，
消除房地产业发展中的泡沫成分，成为众多专家、专业人士的共识。外销房
转为内销的营销策略就是在这种背景中诞生的。
    外销转为内销对我国的房地产业发展会产生多方面的影响，以下从几个
方面分析：
    一、宏观而言，外销房的改旗易帜，能为更快地消化空置房，促使房地
产界合理调整行业结构平衡，带动房地产业健康持续发展作出贡献，从而加
快发挥住宅产业在国民经济中的带动作用。金融危机的影响，外销购买群大
幅萎缩，外销房销售形势严峻。随着时间的推进，建造楼盘的借贷资金还款
额不断翻升，而且在日益改变的新的外销房设计观念的冲击下，旧的外销房
开发观念相对滞后，导致现今外销房销售雪上加霜。市场上，外销对象购买
力不足，而广大老百姓置业的“有效需求”支持空间为3000—4000元/平方
米，要缓解房产经济的紧张，就应给房产经济注入新的活力，启动外销房的
租售市场。可以说，外销转为内销就是迫在眉睫的一招，是一石两鸟之举。
    二、从微观而言，外销转为内销，刺激房地产业在自身的发展上沿着良
性开发之路前进。当初，外销房以其较高的品质风行楼市，令许多市民可望
而不可及。外销房在居住氛围、居住质量、居住习惯等方面与内销房拉开了
差距，成为当时楼市中精品。它们在带动内销房追求住宅质量、物业品质起
到了历史作用。内销商品房在追求楼盘的房型、朝向、整体风格，注重小区
的前瞻性和个性化等成为一股风，有的内销楼盘还不逊于有的外销楼盘。然
而，迫使外销转为内销，主要是由于有效需求的不足，外销房建设的泛滥。
而且，时代的发展，人们对外销房质量要求建设观念都有更新。因此，外销
转为内销是必然，是内销房市场发展的一次机遇，也是今后外销房市场发展
的一次新的尝试。
    三、外销转为内销对房地产业发展各重要关联方的影响。
    外销转为内销对房地产市场冲击是巨大的，对房地产业发展各重要关联
方有着很现实的影响，值得思考。
    政府。十年上海住宅的发展，凝聚了政府的心血。但是，外销房发展到
如今尴尬的处境，至少从政府方面应该总结以下几点：加强宏观控制和形势
分析，正确引导房地产市场健康发展；加强项目规划、审批的科学性和有序
性，抑制以前各区位之间的盲目攀比而导致房地产经济发展过热引起的“泡
沫”成分；减少不必要的税费收缴，降低房价；完善各项配套政策，引导消
费。外销降价转为内销实属不得已之举，下一步如何走，政府应多做一些思
考和配套性的工作。
    开发商。现在的房产开发早已告别那个时代。不进行科学定位抓住市场，
有了钱就能带来巨额利润产品的时代一去不复返了。楼盘被套的苦果只能由
开发商来吞。以前动辄20%—30%的暴利时代在逐步步入一定意义上的微利
时代。从这个意义上讲，外销转为内销是一种趋势。确定楼盘合理定位，搞
好融资管理，做好营销策划，抓好工程质量，管好后期物业管理，使楼盘与
市场始终保持一致，创出楼盘的品牌，是开发商制胜的法宝。
    客户。没有疲软的市场，只有疲软的产品。外销房转为内销再一次印证
了这句话的正确性。外销房加入内销大军，是无奈，也是明智之举。现在，
不少新开楼盘相继采用这一营销题材。客户正好以此为契机，去认识抓住消
费的新潮，以自身的实力去挑选精品楼盘。
    优胜劣汰，市场无情。从目前来看，酒香不怕巷子深已成为历史。外销
楼盘犹如一条沙丁鱼，它加入内销加剧了房地产市场的竞争。这种竞争的结
果是导致内销盘重视营销、策划、工程、房型、环境、人文氛围、物业管理
的提高。当然，与其说外销转为内销是带来房地产市场表面上竞争的激烈闹
猛，毋宁说是为如何正确认识今后房产开发中全面提高物业品位新观念和抓
住有效卖点的绝好机会。尽管这一做法可能事实上存在一些不足，但实践检
验是可行的，老百姓是欢迎的。
    （房地产报  李昕）


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度尽劫波兄弟在
相逢一笑泯恩仇

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