civilengineering 版 (精华区)

发信人: xinyu (咪咪), 信区: CivilEngineering
标  题: 北京城镇居民住宅需求及房改承受力问题调查研究
发信站: 听涛站 (Tue Dec 28 20:23:35 1999), 转信

    国务院发出通知，自1998年下半年在全国一律停止无偿配住房，逐步实行住房分配
货币化。10月份国家建设部又强调，停止住房实物分配时间不能拖至明年。面对这一切
，北京市民对于住房是如何打算的？其心态又怎样呢？据此，我们在调查问卷中设计了
相应的内容，进行了调查。
                 一、居民的购房意向
    我们在问卷中设计了：“如果停止无偿分配住房，实行先售后租，新房新租，变无
偿分房为补贴购房。面临这一切，对于住房，您家有何打算？”调查结果如下：
    ⒈35.6％的居民家庭准备购房
    本项调查， 截止1998年6月底，全市18个区县，经抽样查产生的820户被房家庭中有
34.51％的居民家庭已经购房了住房，其中21.80％的家庭购买的是公房，另12.70％的家
庭购买的是商品房。在已购房的家庭中有7.08％的家庭还要买房。被访家庭中有4.51％
的家庭住的是祖传自有房，这部分家庭中有0.24％的家庭也要买房。这0.24％的自有房
户和7.08％的已购房户加上其余60.98％目前未购房户，共68.30％家庭的购房意向详见
表1：
    表1                                     单位：％
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┃购房意向      │比重  │位次│购房意向     │比重│位次┃
┠───────┼───┼──┼──────┼──┼──┨
┃准备购买公房  │33.32 │1   │继续租私房  │0.85│6    ┃
┠───────┼───┼──┼──────┼──┼──┨
┃准备购买商品房│3.29  │4   │买不买房未定│8.90│3    ┃
┠───────┼───┼──┼──────┼──┼──┨
┃继续租公房    │21.22 │2   │其它         │1.72│5   ┃
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    从表1反映出居民面对房民入作出的打算各异。 准备买公房、租公房和买不买房未
定三项的比重居前三位，共占比重62.44％， 准备买房的家庭还是最多，继续租公房的
家庭次之，买不买房犹豫不决的家庭也占有相当的比重，这是目前本市居民面对房改作
出的三种最主要的选择。
    ⒉全市14个区县以“准备购买公房”的家庭居多     将调查资料按区县分组，来观
察一下各区县居民家庭的购房意向（详见表2）
    表2：
               各区县居民家庭购房意向
                                                单位：％
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┃购房意向│准备购│准备购│继续租│继续租│买不买│       ┃
┃        │      │买商品│       │      │       │ 其它 ┃
┃区县名称│买公房│  房  │ 公房 │ 私房 │房未定│       ┃
┠────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┨
┃东城区  │13.2  │5.7   │56.6  │5.7   │18.8   │0     ┃
┠────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┨
┃西城区  │37.1  │3.2   │24.2  │3.2   │27.4   │4.9   ┃
┠────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┨
┃崇文区  │32.7  │1.8   │47.3  │1.8   │14.5   │1.9   ┃
┠────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┨
┃宣武区  │42.1  │0.4   │40.7  │1.7   │13.6   │1.6   ┃
┠────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┨
┃朝阳区  │49.0  │0.3   │37.7  │0      │11.3  │1.7   ┃
┠────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┨
┃石景山区│42.0  │0.5   │30.0  │0      │10.0  │17.5  ┃
┠────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┨
┃丰台区  │48.1  │3.7   │33.3  │0      │7.4   │7.5   ┃
┠────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┨
┃海淀区  │72.0  │3.0   │17.4  │0      │7.6   │0     ┃
┠────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┨
┃门头沟区│42.0  │0.9   │35.7  │0      │21.4  │0     ┃
┠────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┨
┃房山区  │67.7  │11.1  │21.2  │0      │0     │0     ┃
┠────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┨
┃昌平县  │33.0  │0.3   │66.7  │0      │0     │0     ┃
┠────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┨
┃顺义县  │57.1  │28.6  │14.3  │0      │0     │0     ┃
┠────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┨
┃通州区  │53.0  │1.5   │27.3  │0      │18.2  │0     ┃
┠────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┨
┃大兴县  │64.1  │2.6   │25.0  │0      │8.3   │0     ┃
┠────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┨
┃平谷县  │16.7  │71.1  │12.1  │0      │0     │0     ┃
┠────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┨
┃怀柔县  │51.0  │35.0  │14.0  │0      │0     │0     ┃
┠────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┨
┃密云县  │54.5  │19.2  │17.2  │0      │9.1   │0     ┃
┠────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┨
┃延庆县  │16.7  │73.2  │10.1  │0      │0     │0     ┃
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    从表2可见， 在18个区县中，有14个区县在当地居民家庭的购房意向中，“准备购
买公房”的比重最高，城近郊是城、 宣武、朝阳、石景山、丰台、海淀6个区。将六个
区横向对比，其中海淀、宣武和西城三个区准备购买公房的比重最高，海淀区比重居首
，欲购公房户比重占该区调查户总数的42％，占其目前未买房户的72％。这与海淀和西
城的居住主体以及住房条件有很大关系，海淀区居住在大部分是大专院校和科研院所的
职工，收入水平一般能承受公房价格，海淀区最近几年新建了不少单元楼房，住房质量
不错，使居
民愿意购买。西城的居民在大机关、大单位工作的较多，住房条件也不错，所以，这两
个区准备购买公房的家庭较多。宣武区的住房历史上一直都较为破旧，住的都是以前的
手艺人、小企业、区属单位的职工，住房条件较差，但近几年宣武的危房改造进度很快
，政府下了很大的力量，对危房及低收入家庭的安居问题都采取了相应的对策，拆迁重
建居民小区的覆盖面很大，许多原来住小破房的居民都已交了购房款，准备搬进新单元
楼房。所以宣武区居民准备购买公房的比重超过西城区。
    远郊是门头沟、房山、通州、顺义、大兴、怀柔、密云7个郊区县，在各自当地居民
的购房意向中，“准备购公房”的家庭比重最高。七个区县中以房山区准备购买公房的
比重最高，占该区被调查总户数的56.7％，占其未买房被调查户的67.65％。
    平谷、延庆两县准备购买商品房的家庭多于购买公房的家庭，超过城近郊区居民的
购买率。这可能与郊区县商品房价格较为低廉有关。
    ⒊欲购房户比重与收玉水平成正相关     按家庭月人均实际收入排列，把被访家庭
分为五个层次，各类家庭各占总户数的20％，其购房意向详见表3。
    表3：
               不同收入家庭购房意向表
                                                    单位：％
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┃      购房意向│准备购│准备购│继续租│继续租│买不买│       ┃
┃              │       │买商品│      │       │      │ 其它 ┃
┃不同收入家庭  │买公房│  房  │ 公房 │ 私房 │房未定│       ┃
┠───────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┨
┃低收人家庭    │34.8  │4.5   │42.9  │2.7    │11.6  │3.6   ┃
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┃中下等收入家庭│35.7  │3.5   │40.9  │1.7    │15.7  │2.6   ┃
┠───────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┨
┃中等收入家庭  │42.5  │6.2   │34.5  │0.9    │13.3  │2.7   ┃
┠───────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┨
┃中上等收入家庭│47.2  │6.6   │25.5  │0.9    │18.9  │0.9   ┃
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┃高收收入家庭  │76.3  │3.5   │11.4  │1      │6.1   │2.6   ┃
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    从表3可见， 准备购买住房的家庭的比重与其收入成正相关，继续租方家庭的比重
与其收入成负相关。高收入家庭中有79.8％的家庭准备购房，其中购公房的比重占76.3
％。而低收入阶层中有45.6％家庭继续秀房，其中租公房的比重占42.9％。
    很显然不同收入家庭之间其购房意高之差异，主要取决于家庭的收入水平。收入水
平高，家庭经济基础殷实，购房的决心就大。收入水平低，家庭经济基础薄弱，购房就
缺乏信心， 犹豫不决、持观望态度的人就多。表3“买不买房未定”的比重，以中下等
、中等、中上等三类家庭的比重最高，
低收入和高收入两类家庭明显偏低，低收入家庭因为购房能力不足买不起房、租公房的
多，不买不租，非此即彼买房犹豫、徘徊的家庭也少；高收入家庭买得起公房，买房犹
豫的家庭也较少；中下、中上等收入家庭，虽有一定的购房能力，但要决定买房，一时
还下不了决心，买房就得再掂量掂量、
权衡一下，所以犹豫、观望的家庭就相对较多。据调查，高收入家庭经济支撑者主要由
私营企业主、企业承包租赁者、三次企业中方雇员、个体工商户等组成。低收入家庭主
要由家庭负担重、就业人员少、离退休人员和下岗人员家庭组成，这些低收入家庭经济
收入仅能维持基本生存，买房对他们来
说就象是天方夜潭。所以低收入家庭的房改问题，应有特殊政策，区别对待。
    ⒋欲购公房者比重与工龄成正相关，欲购商品房者比重与工龄成负相关
    按住房承租人和产权人的工龄分组观察居民家庭的购房情况和购房意向，也可以发
现一些规律和趋势。
    表4：
        不同工龄产权人、承租人购房情况构成表
                   (1998年6月底)
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┃        │被访户│ 已购房户 │ 未购房户 ┃
┃  工龄  │      │           │ 产权人和 ┃
┃        │ 构成 │产权人构成│承租人构成┃
┠────┼───┼─────┼─────┨
┃  总计  │100   │34.4      │65.5       ┃
┠────┼───┼─────┼─────┨
┃10年以下│6.31  │2.31      │4.0        ┃
┠────┼───┼─────┼─────┨
┃11-20年 │18.23 │6.83      │11.40      ┃
┠────┼───┼─────┼─────┨
┃201-30年│35.70 │10.48     │25.22     ┃
┠────┼───┼─────┼─────┨
┃31-40年 │27.46 │10.36     │17.10     ┃
┠────┼───┼─────┼─────┨
┃41年以上│12.3  │4.51      │7.79       ┃
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    从表4可见，本项调查，21-40年工龄的被访户最多，占调查户总数的63.16％， 其
中已购房产权人中也是这个工龄段的人最多，占调查户总数的20.84％。在目前未购房的
65.5％的产权人和承租人中，这个工龄段的人，占了总数的42.32％。那么这部分65.5％
的未购房户的购房意向又怎样呢？
从表5可一目了然。
    表5：
        不同工龄住房承租人和产权人的购房意向
                                             单位：％
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┃购房意向│准备购│准备购│继续租│继续租│买不买│       ┃
┃        │      │买商品│       │      │       │ 其它 ┃
┃工龄    │买公房│  房  │ 公房 │ 私房 │房未定│       ┃
┠────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┨
┃10年以下│44.1  │11.8  │29.4  │0     │14.7   │0     ┃
┠────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┨
┃11-20年 │32.7  │8.2   │36.7  │1.0   │18.4   │3.1   ┃
┠────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┨
┃21-30年 │49.8  │3.8   │32.4  │1.9   │11.3   │0.9   ┃
┠────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┨
┃31-40年 │49.7  │3.4   │25.5  │1.4   │14.5   │5.5   ┃
┠────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┨
┃41年以上│57.1  │2.9   │31.4  │0      │7.1   │1.4   ┃
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    表中承租人和产权人的工龄越长，准备购买公房的比重越大；工龄越短，准备购买
商品房的比重越大。41年以上工龄的人中有57.1％的人准备购买公房。从表中可以看出
，10年以下工龄段的家庭中有11.8％的人准备购买商品房，在各类家庭中占比重居首。
这一工龄段的人，其年龄大约在35岁以下，一部分人对住房需求最为强烈，他们中有相
当一部分人无缘享受旧体制下的福利分房，只能把眼光投向商品房。这是因为单位福利
分房与工龄长微不足道有直接关系，工龄长比工龄短的人，在单位分到公房的机会多，
而且购买公房优惠幅度也大，所以工龄越长，购买公房的人就越多，工龄较短的年轻职
工在单位分房，就比较困难，这也是福利分房的弊端之一。所以实现住房商品化后，住
房与工龄之间就不会再存在这种直接的关系。表中准备购买商品房的一栏中，工龄越短
，其比重越高。调查中一位28岁机关干部说：我工
作4年， 准备结婚了，如果在单位要等分房，按以往的原则还得再等上4年至6年，分到
房还不一定称心，现在住房商品化，我已贷款买了一套满意的两居室商品房，马上可以
结婚了，贷款慢慢还，我举双手赞成住房改革，只是目前商品房价格太高，承受有点难
度，不过，用住房抵押贷款可解燃眉
之急，可以提前拥有住房。
               二、面对房改居民心态录
    以上各类家庭面对即将来临的住房商品化，对今后的住房问题作了各种选择。居民
家庭之所以作出如此选择，据调查主要有以下几种心态：
    ⒈对房改政策走向明确，积极响应、投入的心态
    持这种心态的居民，目前均已购买了住房或正准备购房。
他们之所以决定买房主要有以下几种原因：
    ⑴取消福利分房，住房商品化是大势所趋。国家房改的目的，最终是要取消福利分
房，向住房商品化、社会化发展。这部分居民对房改政策理解较为透彻，对政策走向明
确，所以对房改积极响应而投入。当问及决定买房的原因时，在已购房和准备购房的家
庭中有68％的家庭回签“取消福利分房、
住房商品化是必然趋势，迟早得买，不如早买”。
    ⑵产权意识和经济利益驱使。这些决定买房的家庭经济支撑者一般都有较为敏锐的
思想，易于接受新生事物，有较强的经济分析、家庭理财能力。他们认为在房改起步阶
段，房价优惠幅度大，购房越早越便宜。所以顺及决定买房的想法时，有67.1％人回答
“早买可享受优惠政策”。其中有些人产权意识也较强，他们认为有不动产产权比存款
更保值。
    ⑶“无缘享受福利分房，只能买商品房”和“经济条件可，改善住房条件而买商品
房”。在目前已购和准备购买房的家庭中，有一部分家庭经济支撑者是因为在工作单位
分不到房，或工作单位根据不建房，享受不到福利分房，出于无奈不得不买商品房。另
外还有一些家庭，是由于家庭经济条件许可，想改善一下居住环境而买商品房，这些家
庭经济收入一般都较高，有较强的购房支付能力。
    目前已购和准备购房的家庭，一般都属于中等以上收入家庭，有一定的购房支付能
力，但也有一些家庭购房支付能力较弱，但他们宁愿负债也要买房。
    ⒉对房改政策心存疑虑犹豫不决的心态     持这种心态的居民，目前均没有买房，
他们对买不买房下不了决心，抱着犹豫不决、徘徊不前和观望的态度。之所以如此主要
有以下几点原因：
    ⑴对房改的形势发展、政策走向把据不准，认识模糊，对房改的前景、产权问题及
对当前和未来的利益得失的预测和判断比较茫然。其中有些人甚至留恋福利分房制，觉
得要拿出所有的积蓄来买一套原来只需交几十块钱就能住的房，还要背一身债，觉得接
受不了，甚至幻想住房福利制不会取
消。 据调查抱此想法的人约占这个“犹豫、 徘徊”群体的16.4％。
    ⑵认为目前房价偏高、等待房价下调。持这种想法的家庭，经济实力均不佳，他们
想看看房价是否有可能下调，因此而踌躇徘徊。
    ⑶现住公房不理想、维修麻烦。这些家庭由于现住房地、层次或结构不理想而暂时
不买房，另外买了房还得自己管维修，旧公房缺乏专门的牧业管理机构，这些也是使这
个群体买公房犹豫不决的顾虑之一。
    ⒊安于现状或消极抵制心态
    ⑴提租小步徘徊使居民缺乏购房意愿。目前部分家庭因购房支付能力不足，认为房
价高，难以承受，觉得买房不如租房。今年北京市房租只占家庭收入的3.94％，提租幅
度不足以产生“租不如买”的政策效应，虽然福利分房已成定局，但用现行租金算帐，
还是鼓不起近期购房的热情。他们的观
点是走一步看一步，到不得已时再说。
    ⑵下岗职工、离退休等低收入家庭购不走房。某企业一下岗女职工说：“下岗就够
烦的了，现在又要买住房，还得再交8万元。8万元死活是凑不上、借不到的。就等着吧
，政府下岗都管，房子能不管？总不能把买不起房的人都赶到大街上去吧！”。一离退
休职工说：“每月的一点生活费，只
够维持生活，哪有钱买房！”所以下岗职工和离退休职工大多数还是买不起房。
    ⑶物业管理滥收费。   调查中一个已买了房的居民说：“这费那费交了一大堆，临
到取新房钥匙时，还得再交2000元， 连取楼下信箱钥匙也得交200元。真是买得起房，
住不起房，其实现在买房市场还很不规范，消费者还是存在吃亏的可能！”
    ⑷房地产市场混乱、商品房质量低劣、配套措施不健全，中间商又从中渔利，居民
买房性上当受骗。一对刚结婚的夫妇，靠父母接济在郊区买一套商品房，刚搬进不久，
麻烦接踵而至。下水道不畅、煤气漏、电压不稳、房漏水。而且由于缺乏经验，购房手
续还不全，所买房不属国家审批项目，无法再上市交易。在目前房地产市场缺乏规范的
前提下，不少开发商滥发广告，能宰就宰，丧失职工道德的大有人在，随之而来的是大
量的投拆。许多消费者怕上当，对买房不得不采取观望态度。
 　

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度尽劫波兄弟在
相逢一笑泯恩仇

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