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发信人: xinyu (咪咪), 信区: CivilEngineering
标  题: 现代房产营销三大法则之二——需求与价格 
发信站: 听涛站 (Tue Dec 28 20:24:58 1999), 转信


　
　  现代房产营销三大法则之二——需求与价格
99年4月22日　

    现代房产市场营销的三大法则可以概括为品质与品牌、需求与价格、规范
与服务。其中正确认识和妥善处理需求与价格的关系是营销的关键所在。
    人们购房消费的需要是市场营销的出发点，细分这种需求可以看出，首
先，在同一时期的同一区域，住房需求是多样化，并呈现为宝塔状。随着物
业质量提高，价格上扬和总价递增，需求面由宽变为狭小。其次，同一时期
的不同区域，需求也呈现出不同特征，这是由区域的城市功能、人文环境、
收入水平、人口结构、历史沿革等诸多因素决定的。再次，同一区域的需求
是一个随社会发展呈动态变化的过程，随着市民生活水准的提高和房地产市
场成熟，居民对住房的需求也日益在变化。
    现代房产营销要在深层次寻找和挖掘物业在区们上的有效需求，找准开发
项目的目标和价格定位，这是业内人士逐渐形成的一种共识。
    房产开发周期较长，以及不动产的特殊性，决定了消费者有效需求在建设
过程中仍会有不少更新和滚动，为此，必须进行充分详尽的市场调查，不间
断地获取市场信息，及时调整营销策略，发现并满足消费者的潜在需求、滚
动需求，改善有效供应，扩大有效需求。
    现代房产营销注重了人文化的居住理念，把对居住理念与建筑艺术的追求
升华成人与自然交融、建筑本体与自然景观辉映的表现手法。首先表现为生
态环境和人文景观的和谐统一，本土风情与异域风格有机交汇融合，体现以
人为本宗旨，以此来扩大需求。其次以多样化的房型、功能化的组合在满足
各种需求，特别在功能上做足文章，既经济实用又适度超前，体现齐、全、
方便的特点，扩大业主的选择面，从小户型到大户型，从单层的到跃层（复
式）的，从平面的到错层的，变化多样、形态各异的房型，适合不同需求的
业主的购买意向。而优质的物业服务设施也可拉动需求。充分发挥社区功
能，从健康、舒适角度提供良好的服务，以改善不同品味的需要。
    要处理好需求与价格的关系，要从市场供求和价格承受力上寻求平衡点，
解决好有效需求与价格承受力的统一来缓解供需矛盾。首先要应用不同价格
组合的操作，在价格法则对物业的再塑造过程中产生新的市场有效需求。价
格决定了目标对象的购买选择，价格策略在营销中起了重要作用。营销就要
处理好物业的有效需求和价格支撑。要处理好需求与价格的关系，就必须切
实掌握好总价控制线。总价控制线是一个参数，有一个变动幅度，在环境需
求、房型需求、设施服务需求等诸多因素到位情况下，用总价策略促使业主
实现一步到位的置业行为。在物业营销全过程中，价格控制要为物业的品质
作好向上的支持，正确引导需求、调节需求，使价格更好地烘托有效需求，
达到房地产营销的完美境界。
    （房地产报）
　 　

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度尽劫波兄弟在
相逢一笑泯恩仇

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