civilengineering 版 (精华区)

发信人: xinyu (咪咪), 信区: CivilEngineering
标  题: 物业管理运作的四个阶段 
发信站: 听涛站 (Tue Dec 28 20:26:59 1999), 转信


　
物业管理运作的四个阶段
99.06.02
　
    物业管理的两种经营模式
    目前物业管理经营粗分为两类，一类是全服务型管理模式，即公平收取
各业户之管理费用，并合理支付使用，定期公布帐目，费用结余属于全体业
主、客户，并转入次年管理费中使用。不足部分由全体业主依据《管理公约》
之规定补足。其二是全承包型物业管理模式，即所有管理费收取包干使用无
须公布帐目，结余作为盈利归管理公司。两种形式各有特点，但基于业主利
益角度出发，为能够做到物业管理的良性循环及保持管理的稳定性、持续性，
故大部分管理公司采取第一种类型。
    物业管理的运作流程
    物业管理是一复杂、完整的系统工程，良好的物业管理可以极大地提高
物业的经济使用寿命，极具投资升值的保障。专业及完善的物业管理，是能
够为客户提供一安全、舒适、和谐和居住、工作、使用环境，保障投资者、
使用者的利益。
    根据物业管理在房地产开发、建设、使用各阶段的不同作用及特点，物
业管理的运作可分为以下四个阶段：物业管理策划阶段、物业管理的准备阶
段、物业管理的启动阶段、物业管理的运作阶段。
    1、物业管理的策划阶段：
    所谓物业管理的策划阶段，是指物业管理企业在接管物业之前就提早介
入，以物业管理的角度对物业环境、功能、使用、维修、施工、设施提出建
议。为物业今后的投入使用创造条件，并且最大化节约资金。为今后良好的
物业管理打下基础。同时，根据物业的建设特点，依据购买使用者的物业管
理服务要求，初步制订物业管理服务档次、确定服务标准及服务项目。
    2、物业管理的前期准备阶段：
    物业管理的前期准备阶段，一般在物业竣工投入使用前八个月开始。主
要工作包括：决定自行组建、选聘物业管理公司或顾问公司参与管理。制订
物业管理前期开办财务预算及年度预算，制订物业管理整体动作方案，编制
物业管理所需的各种文件，包括：《管理公约》、《住户手册》、《住户守
则》、《装修规则》、《停车场规则》、《物业收楼文件》、《租约》等。
拟订内部机构设置及人员编制，逐步分期、分批选聘管理人员及培训。设计
各部门的运作方案及规章制度。由于物业管理前期准备阶段的专业性非常
强，故此聘请专业物业顾问公司以其丰富的经验、成熟的专业管理技术作为
支持是今后成功于否的保障。成功的前期准备阶段可为后期实际运作打下良
好的基础，可以极大避免今后管理的随意性，最大限度地规避今后的管理风
险，并充分体现发展的建设目的。
    3、物业管理的启动阶段：
    物业管理的全面启动阶段，是以物业的接管验收为标志。此阶段包括：
物业的接管验收、办理客户收楼、入住手续、全面物业管理服务的展开、建
立物业的档案资料、客户资料、除执行日常管理工作外还要制订整个物业的
管理、保养、维护计划。这一阶段的工作纷繁复杂，因此在制订出各种计划
的同时，要严格执行环环相扣。在为客户提供服务的同时，加强沟通宣传管
理公司的管理规定，以谋求客户的理解支持并及时根据客户的要求，调整各
种管理计划，以求更加适合、满足客户之需求。
    4、物业管理的日常运作阶段：
    此阶段最主要的内容包括日常综合管理服务的稳定与提高。其中包括：
物业维修管理、设备维护保养管理、环境绿化管理、安全管理、有偿服务管
理等。在为客户提供优质服务的同时，以《管理公约》及其他管理规定为依
据，处理各种管理当中出现的问题并合理利用财务资源，做到开源节流，提
高资金利用率，改善物业的使用功能。对管理工作进行定期检讨、计划未来、
训练员工及灌输新知识为管理的提高打下基础。
    物业管理的复杂性、系统性、专业性的特点决定了管理的难度。为此良
好的内外部环境对提高物业管理水平就显得尤为重要。根据以往的经验，要
改善提高管理水平须有赖于政府部门制订出一科学的制度、法规及周边区域
各政府职能部门的配合及市政、交通、绿化的改善，更须业主、租户、管理
公司的沟通理解与合作。我们相信随着社会主义市场经济的逐步发展，专业
化、企业化、制度化的物业管理企业将大有作为。
    （中国地产市场）




--

度尽劫波兄弟在
相逢一笑泯恩仇

※ 来源:．听涛站 bbs.foundernet.edu．[FROM: bbs.foundernet.edu]