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发信人: xinyu (咪咪), 信区: CivilEngineering
标  题: 北京房地产项目决策失误个案分析 
发信站: 听涛站 (Tue Dec 28 20:28:12 1999), 转信

北京房地产项目决策失误个案分析
99年6月29日　
    北京市的房地产市场，特别是住宅市场今年又有所升温。平时见诸报端的都是盛赞
项目优势的文章，却很少提及房地产项目的劣势与不足，更是对开发商在项目投资决策
上的失误避而不谈。其实，无论是对购房置业者还是对开发商，多了解一些项目的问题
，对于更全面、更客观地掌握市场都是有益无害的。
    单说这几年京城在售的一批项目就有许多决策问题，现暂隐去真实名称，举例如下
。
    一、切莫违规操作
    D项目原是L集团在京投资开发的头一个住宅项目，该集团并没有房地产开发权，也
未注册项目公司，这样在售楼时当然开据不出房地产专用发票，也就办不了房产过户手
续。
    D项目的经理原是南方一家房地产开发公司的投资部经理，1993年时在北京拿到一块
地后，苦于没有资金，便应聘进入L集团，又赢得该集团总裁的认可，取得资金启动了D
项目。由于D项目是以旧村改造为名搞的，根本就是违法批地项目，未缴纳土地出让金，
而由此产生的“怪胎”肯定要夭折，再加上D项目的设计和施工都未进行实实在在的招标
，且施工队根本没有进京施工许可证。在什么证都没有的情况下，该项目便开始销售，
不久银行的贷款和售楼款就被挪用。D项目的一期工程在资金不到位的情况下，偷工减，
工期一拖再拖，拖了近两年才入住，入住后不有大批客户到315投诉，因为售楼时的承诺
许多未兑现。银行在催其还款未果后，不得不通过法院强制执行，冻结查封了其未出售
的楼房。
    此例特别提醒开发商在用人上千万要慎重，不能只为短期利益，违法操作、挺而走
险，到头来只会搬起石头砸自己的脚。
    二、慎防先天不足
    T项目是市内黄金地段的一个外销房项目，由于倒手数遍，真正到了现在的开发商手
中，名字已改了四次，成本之高可想而知，加上在规划设计上有些问题，销售了四年还
没卖完。
    T项目是东西向沿街项目，由于北侧已有居民楼，所以楼房不能盖得太高，以免影响
周围居民楼的采光。该项目公寓13层，写字楼仅6层。T项目的规划设计存在先天不足，
并且上市销售时正赶上京城写字楼市场低迷，周围环境、交通又不利于写字楼的销售，
至今还有2万多平方米的写字楼和近1万平方米的底商面积压在手里。由于严重的资金压
力造成工期延误一年，现在虽然已部分入住，但开发商仍欠着施工单位的工程款、物业
公司的顾问费及销售代理费，再加上客户的投诉，开发商已难维持。
    此案例具有典型意义，项目规划得不好，如同小孩儿先天营养不良，很难靠后天的
销售来扭转、形成良性循环。
    三、做到知已知彼
    X项目是去年下半年京城房地产市场上特别火爆的项目之一，特别是开发商的理念在
炒作上的运用和发挥。各媒体就其显赫位置、资金运作、建筑设计、营销策划、广告攻
势都倍加赞赏，前途一片光明。谁料到，今年在X项目旁边，一个更突出的位置上杀出一
个S项目，规模相当，但实力更强，户型设计更贴近市场，而价格却比X项目每平方米便
宜1000元以上。如此突然地、白热化的竞争使X项目的开发商措手不及，X项目在工期上
又不占什么优势，几十万平方米的规模要分期完成，如意算盘一下子被S项目的出现打乱
了，其销售业绩仿佛也被冻结，看来非出奇招才能摆脱困境。这个案例再次提醒开发商
，在市场调查上要仔细、认真，一点也马虎不得，否则将吃大亏。X项目在规划方案确定
时，就应允分掌握周围将要出现的项目情况，否则投入大量资金宣传后才发现是给别人
做嫁衣，就得不偿失了。
    四、力求先知先觉
    P项目在京城也是数得着的项目，不仅建筑面积达数十万平方米，设计也十分壮观雄
伟，正成为地区标志性建筑，而且广告攻势强大，投入资金名列前茅。但就是这样一个
带动周边地区房地产腾飞的龙头项目，也存在着明显的问题。
    P项目的开发商首次涉足房地产，比较好大喜功，在前期确定方案时，缺少对市场未
来发展的预测，造成错误判断，把先施工的部分搞成超大户型并带中央空调的公寓，把
小户型住宅的施工放到了后面。本身起价高的大户型市场上能承受的人较少，卖不动是
必然的，而较好卖的小户型又由于是期房而影响了销售，两种房都没赶上好卖的时候，
直接影响销售率。看来，前期的错误决策造成的失误很难及时纠正，P项目的开发商应主
动出击，作好市场调查，特别是对市场的预测分析。
    五、考虑综合因素
    最近新上市的Q项目虽然位置在城内，交通也算顺畅，设计也很超前，但上市后热销
期马上就过去了，客户为什么冷待Q项目呢？原来购房者忌讳Q项目原址土地的特殊用途
，这说明封建迷信和风水邪说在购房者心中仍起着作用。所以，开发商在选择项目时要
充分考虑地理、政治、社会和经济等综合因素。
    （中国房地产报  姚迎伟）

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度尽劫波兄弟在
相逢一笑泯恩仇

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