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发信人: xinyu (咪咪), 信区: CivilEngineering
标  题: 北京玫瑰园拍卖启示录 
发信站: 听涛站 (Tue Dec 28 20:56:24 1999), 转信

北京玫瑰园拍卖启示录
99年7月23日
    启示之一：强制拍卖可解“债务链”
    中国房地产估价师学会副会长、秘书长柴强说，这次拍卖活动虽然不够
热烈，只有两家参与竞买，但可以说是成功的。因为对于这样一个拍卖标的
复杂、价值巨大、又在当前房地产市场不够景气下的拍卖活动，能有人参加
竞买，最后还能以高于拍卖保留价的价格成交，实属不易。
    他认为，强制拍卖是盘活房地产、解决房地产债务纠纷的一种好形式。
特别是有助于解决过去“房地产热”时遗留下来的大量在建工程和空置商品
房，及其连带的大量资金积压、债务纠纷等问题。这次拍卖的成功在这方面
提供了一个好的范例，有一些经验值得研究、总结。
    同时，这次拍卖还创造了一些好的做法，如针对拍卖标的价值巨大的特
点，允许买受人以分期付款的方式支付成交价款；针对拍卖标的以往涉及到
的极其复杂的债权债务关系，均与买受人无关，即买受人不断继承这些关系。
因此，这次拍卖成功与政府的决心和支持，与有关单位和人员的积极努力是
分不开的。
    柴强还认为，这次拍卖的成功，与房地产估价机构和估价人员在其中发
挥的重要作用分不开。今后房地产估价机构和估价人员还应在房地产拍卖活
动中积极发挥作用，搞好服务。
    启示之二：拍卖亦需政策扶持
    盘龙企业拍卖股份有限公司的蔡尧先生在参加了“玫瑰园”拍卖活动后
说，因受国内宏观经济环境的影响，目前北京市的房地产拍卖市场仍然比较
低迷。许多拍卖公司较好的房地产项目难以成交，这次拍卖采取的扶持政策
为今后的房地产拍卖提供了一个很好的范例，包括起拍价比评估市价有约1
／3的折让、允许长周期的分期付款、整体拍卖以及银行提供担保，都有许
多经验值得总结和进一步挖掘。
    他进一步分析认为，本次折价拍卖体现了委托人与拍卖人正视当前市场
供求的实际状况，是拍卖成功的又一重要原因。它启示我们：在目前房地产
市场的低谷徘徊，而市场中人们又买涨不买落的环境下，委托人就不应固守
资产评估价值，而应从实际出发，与拍卖人协商制定灵活的拍卖策略。这样
可在总体买方市场中提供一个局部的卖方市场。
    另外，“玫瑰园”破产案对进一步完善我国的破产制度和破产企业拍卖
的相关政策是一种促进。现有《破产法》是针对全民所有制企业制定的，本
次拍卖的是中外合资企业主要依据的是《民事诉讼法》，表明《破产法》已
不适应改革现实提出的问题，必须加快修订《破产法》。
    蔡先生同时算了一笔帐，认为这次拍卖救活了“玫瑰园”。本次拍卖成
交价3.98亿元比评估市价（5.99亿）低约33％，有人初步估算，若想将玫
瑰园全面建成使用，还需投入约两亿元。按目前市场同等高档物业价格，以
及在国家启动房地产市场政策效应逐步显现、市场价有望回升的合理预期
下，建成后价值渴望达八亿元以上甚至更高。如果运作成功，利润空间应在
两亿元左右。所以此成交价格对买主是有利的。而且根据本次拍卖的付款政
策，“玫瑰园”得主将对3.98亿元的成交金额分五次付款，首付8000万，每
次付款20％，最后一次付款是在拍卖成交后的第15个月，并且有银行担保。
这样就等于给予了买受人以资金上的支持，使得买受人能够有较大的资金周
转余地来启动玫瑰园项目。
    再是，“玫瑰园”买受人就是它的最大债权人——山东乐陵市希森集团
有限公司，该公司拥有债权2.38亿元人民币，如果玫瑰园被他人竞得，希森
集团按比例分得拍卖残值只有1.58亿元，净赔近8000万元。这种结果显然是
希森集团无法接受的。那么相反，希森集团竞得玫瑰园可以通过追加投入，
不但可能挽回损失，而且扩大了影响，将来有可能获得一定的利润。所以对
于希森集团来讲，这是最好的结果。
    启示之三：房地产企业大起大落引人深思
    现在中房集团任职的经济学博士梁运斌，则从经济学的角度分析了这起
拍卖行为的深远影响。
    他首先提出了房地产企业的生命周期问题。认为房地产企业有生有灭、
大浪淘沙是市场规律的必然结果。由于房地产投资的高风险性，项目开发的
长期性特点，房地产企业的生命周期较其它行业来说更短一些。北京玫瑰园
房地产项目破产就是一个血淋淋的事实。怎样把握企业的命运，使企业生命
之树长青值得每一位业内朋友深思。
    他认为，“玫瑰园”的案例值得注意的是，企业行为的理性化问题。房
地产最根本的特点是其地域性，每一个地区的房地产开发都深深地刻上该地
区市场环境、政策环境、居民消费习惯等社会环境的烙印。房地产项目的选
择必须立足本地区情况，慎之又慎，不能盲目照搬香港或海外地区的模式。
玫瑰园项目引进了不少香港房地产开发的经验和模式，前期尤其注重造势，
在偏离城市中心区，配套条件不成熟的地方搞大型社区，当然会受到内地城
市化水平较低，“宁住市区一张床，不住郊区一套房”等消费习惯的制约。
首先在项目选择上就违背了“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”的
房地产至理名言。项目因此注定是要失败的。
    他认为，随着房改的深化和住房货币化的推进，购房主体性质的变化，
房地产市场已由卖方市场转向买方市场，由集团消费转为个人消费。消费者
不仅关注商品住宅及物业管理的价格、质量，更加关注与此密切相关的住房
品牌。我们应看到，房地产品牌时代已经来临。
    （经济参考报）



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度尽劫波兄弟在
相逢一笑泯恩仇

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