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发信人: xinyu (咪咪), 信区: CivilEngineering
标  题: 知识经济与二十一世纪的中国住宅业 
发信站: 听涛站 (Tue Dec 28 21:02:29 1999), 转信

知识经济与二十一世纪的中国住宅业
99年7月29日　
    众所周知，20世纪末人类社会和经济发展的一个重要特征就是知识经济
的到来，并且来势迅猛，其所带来的是人类社会经济增长以及生活方式的革
命。住宅业作为与社会经济、生活相关密切的行业，不论我们是否察觉，知识
经济的挑战已经悄然来临。
    因此，21世纪的中国住宅业，理应对知识经济时代新的产业发展趋势、
条件和特征给以充分的重视和全面的研究，以更加积极的姿态，迎接知识经济
的浪潮，从更高的起点上推动中国的住宅业的进步。
    一、知识经济对住宅业发展将产生的影响
    知识经济的到来，引发了整个社会经济多层面的变革，也对住宅业的发展
产生了多方面的影响。
    1、可持续发展将成为住宅业发展的主基调
    可持续发展是当今国际社会普遍关注的一个世界性课题，也是我国在世纪
之交所确定的重要的国家发展战略。坚持可持续发展是知识经济时代的重要特
征之一，也是知识经济兴起的必然结果。知识经济的到来，一方面有利于缓解
人类社会在工业经济占主导地位时代所造成的人口、生态、环境、资源危机，
同时也借助于观念更新、科技进步和知识创新，为坚持可持续发展提供了保
障。
    我国人口众多，各类资源、能源的人均占有均十分有限。据有关专家估算，
到2050年，我国的人口将达到17亿，而这是我国现有的能源、资源、环境所
能承受的最高极限。国外有关研究机构也指出，今后10年内，中国的能源消
耗将占到整个世界能源总量的1／2，这已经得到了国际组织的关注。因此可
持续发展更应该引起我们的高度重视。
    住宅业发展涉及土地、水、电、原材料等多种资源和能源，与环境保护也
密切相关。由于发展水平低，住宅业在我国一直以来就是一个“能耗大户”。
如何在这个长期发展、面广量大且又能耗严重的行业领域里解决好节约资源的
问题，对于整个国民经济的可持续发展至关重要。
    知识经济的到来，为住宅业坚持可持续发展注入了新的推动力。大量以知
识经济为背景的现代住宅科技、节能以及配套技术的推广运用，使住宅业脱离
传统的粗放型的发展成为可能。预计不久的将来，绿色住宅、生态住宅、节能
住宅、智能住宅等一系列围绕可持续发展而确立的住宅新理念将会得到更大范
围的普及，住宅业的发展也将由此上升到一个新的平台。
    2、科技的进步和观念的更新从多层面带动了住宅总体性能的革命
    住宅业的发展进步程度，要看其最终产品——住宅的总体性能。知识经济
和信息社会的到来，带动了整个社会文明以及生活观念的进步，从而也产生了
对住宅性能的新的定义与要求。现在老百姓对住宅的质量要求不光是工程质
量，还有功能质量、环境质量、物业管理的服务质量等，甚至于整个住区人文
环境和文化氛围质量。住宅也不仅仅是能住就行，还有对居住舒适、便利、安
全以及住宅智能化、对外信息联络等多方面的要求。加上住房分配方式的变
革，这些都从主观意愿上构成了对住宅性能提高的迫切需求。
    从客观条件上来说，知识经济带来了大量的技术革命和知识创新，新型建
材以及住宅配套产品不断研制涌现，规划设计以及施工环节信息沟通以及技术
创新的频率不断加快，上述“量”的累积到一定程度，必然形成“质”的改变，
从而实现住宅总体性能的革命。
    3、知识经济的到来，为住宅产业化、现代化缔造了良好的外在环境
    住宅业要发展，住宅的整体性能和质量要保证，住宅产业化、现代化是根
本的出路。随着社会经济的进步，我国传统的住宅产业正越来越体现出其发展
的弊端，大量的工作仍然停留在粗放型、高能耗、高劳动强度的发展阶段，住
宅质量得不到根本的保证，老百姓怨气很大。推进住宅产业化、现代化，改变
住宅发展方式，提高住宅综合质量的要求日益迫切。
    住宅产业跨度大，涉及领域多，是一项复杂的系统工程。我认为广义地说，
住宅产业的链条可以延伸至一、二、三、四产业。所谓房地产，离不开土地资
源的开发利用。在国外，住宅产业化始于开发商在城市外围取得规划发展用
地，在开发时机尚未成熟时，先期用于发展农林牧渔业，获得一定的补偿收益，
这是住宅产业链条中第一产业的成分。与住宅相关的住宅标准构配件生产、新
型建筑材料的研制开发生产构成了住宅产业链条中的第二产业部分。随着房地
产开发、物业管理等工作属于第三产业。而第四产业则是指在整个住宅产业化
过程中所涉及的教育产业、咨询、信息、知识创新等方面的内容，伴随着知识
经济的来临，这一部分对于整个产业发展的重要性正在增强。
    由此可见，在住宅产业化、现代化的过程中，有相当多的技术和知识基础
环节，因此其发展，归根结底也还是要依靠整个社会的科技进步，依靠增强产
业的知识和科技含量。我们国家从60年代开始就在进行住宅产业化、建筑工
业化的尝试，但是进展不快，我认为，直到今天，知识经济的兴起才真正为住
宅产业的发展创造了有利的外在环境。
    4、信息技术进步引发的信息革命，使住宅业发展面临全面革新
    知识经济时代，信息技术的革命使人们接受和获得信息的手段和频率有了
飞速的进步。与此同时，信息对于经济发展的作用也上升到了新的层次。包括
互联网在内的一系列先进的信息传输手段的建立，使网络社会、信息社会离我
们越来越近。这在潜移默化之中带动了人们的生活、行为方式的改变，也必将
使住宅业突破传统意义上的发展模式，呈现出与整个社会网络化、信息化步伐
相适应的全面革新。住宅的网上销售、住宅智能化等新课题也将伴随着这一变
革而全面兴起。
    5、全球经济一体化将我国住宅业的发展直接纳入了世界经济大环境之中
    知识经济以及信息时代的到来，直接加速了全球经济一体化的进程，极大
地缩小了国内与国外住宅业发展的空间距离。这将更有利于我们借鉴国外住宅
业发展的先进经验和模式，吸纳国外先进的住宅规划设计以及管理思路，使国
内的住宅业能够从一个较高的高度上继续向前发展。
    目前我国正在积极谋求加入WTO，入关意味着中国的经济以及产业发展
将更加紧密地成为世界经济和产业的组成部分，这也将对我国住宅业的发展产
生直接而重要的影响。就我国住宅业目前的情况而言，确实需要积极介入世界
经济发展大环境中，加强行业的对外交流与合作，引进国外先进的住宅成套技
术和住宅构配件，加大新型建筑材料的筛选、采用和引进力度，使我国的住宅
业可以“踩着巨人的肩膀前进”。
    6、以知识、信息为决定性资源的时代特征启动了房地产企业的内部变革
    人类社会经济到目前为止，经历了农业经济、工业经济和知识经济三个发
展阶段，其中每一个阶段的变革都对人类社会的进步产生了深远的影响。知识
经济时代，以知识、信息为代表的无形资产地位逐步取代了实物资产，成为经
济发展的决定性资源。
    因此，房地产企业当前也面临着对知识、信息地位的重新认识，面临着对
自身运用知识和信息的能力的重新认识；面临着知识、信息对行业发展影响的
重新认识，并以此为基础，对企业发展进行重新定位。这必将启动企业内部从
战略到管理，从经营到决策各个层面的调整与变革。
    二、我国房地产企业如何对知识经济的挑战
    知识经济是以知识分子为主体的经济，是以知识和信息为基础的经济，同
时我认为更是以企业为核心的经济。知识经济的重心不在研究机构，也不在政
府，而在于企业。江泽民总书记最近在考察国有企业时指出：“技术开发的中
心要放在企业”。朱总理也曾经说过：“企业要成为科研的中心”。整个世界
对于知识经济的理解和认同也正是从微软、IBM等企业的高速崛起开始的。
企业是市场竞争的主体，企业对经济发展以及市场竞争中的压力以及新特征、
新情况、新问题有着最为直接和切身的体会，因而也理应对于知识经济的兴起
作出最为积极和灵敏的反应。
    知识经济对企业而言，是挑战，是革命，但同时更是一个难得的机遇。只
有企业都能积极应对这一挑战，整个行业发展水平才有可能赶上知识经济的浪
潮，得到大的发展。作为房地产企业，肩负特殊历史背景下产业发展的重任，
更应该体现出应对知识经济的自觉意识，以最快的速度展开企业的战略性调
整。具体而言，需要特别注重以下几方面：
    1、发展战略和思路的调整
    别人想到的，你也想到了；别人想不到的，他也想不到，这样的企业家和
这样的企业，在今天的社会已经没有长久生存的可能。因为“当今世界唯一不
变的是变”，企业家必须立足于学习，不断调整自我，不断谋求创新。企业要
从知识经济的总体要求和特征出发，调整发展战略，改变旧的意识。要认识到
知识与信息分量的加重，意识到创新已经成为企业安身立命的第一素质；要从
传统的“融资”思路中跳出来，以更多的精力去“融智”，像运作资金一样运
作好企业内外的智力资源；要主动谋求增强企业经济管理中的知识经济成分，
增强企业的创新意识和创新能力，培育企业的核心竞争优势和竞争能力。
    2、重视企业文化和品牌的建设
    任何行业发展到一定的程度，在竞争的促生下，必然会出现品牌的崛起，
市场份额迅速向名牌产品集中。在香港，位居前10位的房地产公司占有了70
％的市场份额，社会上吃、穿、用处处讲品牌也已经司空见惯。但是放眼国内
的房地产市场，企业很少关注品牌。没有品牌的企业，其企业文化也就失去了
亮点和灵魂，而一个本身就缺乏文化的房地产企业，是不可能建造出适应知识
经济时代趋势、真正具有文化内涵和品位的住宅的。
    企业文化和品牌作为知识和信息的延伸，是企业无形资产的重要组成部
分。当今时代，国家的富强靠经济，经济的繁荣靠企业，企业的兴旺在于企业
家发展和运作企业文化。知识经济时代衡量企业财富的标准已经不仅仅建立在
物质资本上，而是更多地建立在知识、技术、品牌、文化等无形资产的拥有和
运作水平上。因此，房地产企业的品牌和文化建设滞后已经成为企业在知识经
济时代必须引起重视的战略环节。
    3、强化前期调研和市场细分
    当今世界的潮流向分工越来越细的方向发展，知识文化价值开始影响人们
的生产和消费决策。迎接知识经济，房地产企业就应该革除以往粗放型的发展
模式，运用好企业的智力资本，强化企业的前期调研功能。我国住宅业的落后，
很大程度上体现在对于前期调研和市场细分的漠视。凡事“拍脑袋”，往往造
成“一窝蜂”现象，这对于住宅业的健康发展是极为不利的。现在的经济正由
规模经济走向范畴经济，很多发达国家，虽然他们的住宅建设总量远远低于我
们，但是由于市场细分和调研定位工作的到位，很少出现我国这样大家一同抢
一个市场的状况。因此，困扰企业的市场需求问题，其根本原因往往不在于消
费者，恰恰是企业自身的市场细分和项目定位工作的不足，造成了对市场有效
需求的制约。
    我认为，在当前的住宅市场中，至少有以下几个方面值得关注：一是公务
用房市场。这个问题已经很突出，现在学校、医院、政府周围的房子都卖给了
老职工，一些逐渐担当骨干的青年人却住到了郊外，造成工作中很多不便。因
此在上述机构周围开发部分只租不售的公务用房，可以缓解这一矛盾。二是老
年公寓和以老年人居住为特色的住宅小区。三是廉租屋和满足不同层次需求的
出租性公寓。四是城市棚户区和旧城区的改造、出新。五是大城市周边的小城
镇建设。
    此外随着小政府、大社会的到来，房地产公司还应该拓宽思路，围绕主业，
面向社会实施相关联发展。比如现在很多高校都在尝试学生公寓以及生活设施
建设、管理的社会化，开发企业完全可以在这些方面有所作为。
    4、建立学习型组织，加大企业中知识经济成分
    建立学习型组织是知识经济条件下企业的基本行为。这一方面是企业重视
知识与信息的客观表现，另一方面也是知识和信息更新频率加快的必然要求。
只有不断地参与学习、培训，企业才有可能最快和最有效地掌握知识与信息，
增强企业的创新能力，锻造企业在知识经济时代生存发展的优势。
    5、注重人力资源的全面开发
    知识和信息的生产、分配、使用，其主体都是人，有智慧的人。人才是知
识经济得以存在和产生影响的基础。美国1956年开始白领总数超过蓝领，从
而成为知识经济的一个前奏。从传统的人事管理到人力资源的开发，这是一个
观念的革命，意味着人才真正作为了一种资源进入了企业的整体战略考虑。人
力资源是决胜知识经济的根本资源，将人力的开发尽早纳入科学、规范的轨道
是房地产企业应对知识经济的基础性环节。
    6、管理运用好信息资源与知识资本
    如何管理、甄别和运用好企业所拥有的信息资源和知识资本，正在逐渐成
为企业在知识经济条件下管理的一项核心内容，运用好智力资本的作用甚至超
过了运用资金。现在西方很多企业中，除了设置首席财务执行官之外，都设了
首席信息／知识执行官，其任务就是规划、管理、利用好企业所占有的知识和
信息。由此可见，在当前的经济背景下，房地产企业也极有必要通过部门或岗
位的设置，管理运用好信息资源与知识资本，为企业的经营管理决策提供支
持。
    知识经济实际上需要的是所有的领域都要增加知识经济含量，而这些知识
经济绝大部分并非是高科技。企业要善于通过引进、使用技术发展自己，改进
管理，提高技能和生产率，改善产品质量和服务质量。


　

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度尽劫波兄弟在
相逢一笑泯恩仇

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