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发信人: xinyu (咪咪), 信区: CivilEngineering
标  题: 房地产企业兼并实例解析 
发信站: 听涛站 (Tue Dec 28 21:03:41 1999), 转信

　房地产企业兼并实例解析
99年7月30日　
    企业兼并活动在我国它还只是件新生事物，在房地产行业，企业兼并活动
更是少有实践。以下分别介绍及分析了香港和北京的有关案例，可能会对今后
其他房地产企业的兼并活动有一定的启发或借鉴作用。
    香港房地产企业兼并典型案例：
    在香港房地产经济发展中，企业集团占有主导优势，企业集团就是在个别
公司的基础上采用兼并、收购、投资等手段，进行企业的重新组合，发展扩大
而来的。香港房地产企业并购历史中最典型的并购案例有以下几宗：
    1、1973年香港首屈一指、号称“地产皇帝”的置地公司，调动巨额资
金，一举收购了牛奶公司，成为哄动一时的大收购。
    2、1977年李嘉诚领导的长江实业有限公司，成功地收购了香港中区举
世闻名的希尔顿酒店，轰动了整个香港。接着李嘉诚又一举击败“地产皇帝”
英资头号财团怡和系置地公司，这一年李嘉诚还收购了香港著名的虎豹别墅。
    3、1979年李嘉诚集团又进行“和黄收购战”，购进汇丰银行所握有的
和记黄埔9000万股，使长江实业一举取得和黄22.4％股权，仅用6亿9千3
百万港元的资产，成功地控制了价值50亿港元的大公司，从而使李嘉诚最终
入主和黄。而这次“蛇吞象”式的成功收购是长实集团发展史上具有划时代意
义的大事，是长江实业扩张发展的里程碑，如今的和黄已是香港最大的以房地
产为主业的跨国性综合公司，是香港规模最庞大，获得最丰厚的桂冠集团之
一。
    4、80年代最负盛名的船王包玉刚，1981年动用空前巨额资金（21亿港
元）发动的九龙仓收购战。包玉刚三次轰动港内外的大收购，动用资金都在
20亿港元以上，均如愿以偿。使包玉刚集团顺利完成从船运业向房地产的转
轨，成为香港经济中举足轻重的大集团。
    可以说，企业兼并是香港房地产经济起飞的一个重要动力。通过兼并，提
高了企业经营效益，推动了技术发展并淘汰了管理落后的企业，即微观上产生
规模经济效益、客观上优化产业结构。综观香港排名前十位的房产公司，无不
是通过兼并收购这种裂变效应，而吸纳行业中的优势资产存量，迅速壮大资产
规模的。同时，反反复复的兼并收购过程中，香港房地产业形成了良性循环，
产业竞争力增强，从而逐步成为香港的支柱产业。
    大陆房地产企业兼并典型案例：
    大陆房地产作为商品，是从1979年开始的。目前房地产市场已得到了一
定程度的发育，尤其是沿海经济发达地区已基本形成了良好的市场氛围，为房
地产业开展企业兼并提供了一个较适宜的空间和舞台。目前，这类活动仍鲜有
实践，使得1997年中远（上海）置业发展有限公司兼并收购上海众城实业股
份有限公司的案例引人注目。
    背景：
    中远（上海）置业发展有限公司是中远集团总公司下属的大型股份制企
业，成立于1997年3月27日。公司根据集团“下海、登陆、上天”的多元化
经营战略和庞大的“登陆”投资计划，明确指出三年内实施“九五”期间在房
地产业投资60亿的发展计划。
    众城实业是上海的老牌房地产股，其最宝贵的资源是作为上市公司所具有
的融资能力与市场形象。众城实业作为浦东陆家嘴金融开发区内的房地产公
司，发展潜力更不能低估，其投资2亿元的众城大厦以及众城公寓、众城商厦
等项目都有升值的潜力。
    兼并原因：
    中远（上海）置业不打算套用买地→建造→销售传统的房地产投资三部曲
进入这一市场，而是希望通过在资本市场中的兼并收购，实现与公众公司的嫁
接和资产重组、整合，力争在2－3年内迅速成长为房地产行业中最优秀的公
众公司。
    控股是股权投资的主要目的，而众城公司股东规模适中，资产结构单一，
又注册于浦东，众城公司遂成为中远（上海）置业发展有限公司“买壳上市”
的目标公司。
    兼并过程：
    1997年5月和10月中远（上海）置业两次协议受让众城实业1.15亿股国
有法人股，取得了众城实业63.37％的控股权，成立了众城新的领导决策班
子。之后采取了一系列的措施。
    1、大力调整投资经营结构，改变公司投资经营结果单一的现状。逐步使
公司由单一的房地产开发投资经营结构，向国民经济主产业、基础产业和新兴
产业为主的多元化结构转变。
    2、注入优质资产，构造新的利润增长点。在短时间内使公司获得了新的
动力、活力和利润来源。
    3、剥离不良资产。在充分调查研究基础上，针对公司投资企业经营亏损
的现状，采取一系列整改、合作、转让等措施，如关、停、并、转、托管经营、
承包经营等，以彻底扭转投资公司亏损的局面，并增加对投资企业的投资，加
大经营和财务方面的监管力度，提高管理水平。
    4、盘活存量资产。主要通过新的市场促销和开发经营方式的灵活运用，
加大开发力度，搞好即将竣工的众城商厦和众城花苑，外高桥项目开发用地的
销售，回笼沉淀多年的投资资金，并使其出利润、出效益。众诚实业的存量资
产，包括众诚公寓和众诚大厦，较短时间内被盘活，共销售了1.6万平方米，
销售收入达2500万美元。
    经过经营整合后，中远（上海）置业在股市中刮起兼并旋风的同时，也开
始在上海房地产市场中打响了“中远房地产”这一品牌。由其参与开发的绿洲
城市花园在1997年上海房地产市场掀起一股“绿洲风暴”；由中远（上海）
置业独资开发的远洋广场和上海国际航运大厦都成了上海房地产市场中一道
亮丽的风景线；最近公司又承担了上海市现有危棚简屋最大地块的改造任务。
1998年公司实现商品房销售收入近4亿元，实现利润总额1.8亿元。
    据悉，上海也有多家房地产集团公司正在积极尝试兼并。可以肯定，我国
房地产业具有良好的中长期发展前景，中远入主众城正是给我们这样一个信
号，兼并不仅仅是房地产业的发展趋势，也是其他上市公司包括房地产上市公
司提高业绩进行第二次创业的重要途径。
    （中国地产市场  戴弘）
　

　

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度尽劫波兄弟在
相逢一笑泯恩仇

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