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发信人: xinyu (咪咪), 信区: CivilEngineering
标  题: 上海市写字楼市场浅谈 
发信站: 听涛站 (Tue Dec 28 21:21:10 1999), 转信

上海市写字楼市场浅谈
  99年8月25日
    一九九九年，随着淮海路上中环广场、力宝广场公开对外租售，上海市
写字楼市场又步入了新一轮的竞争。而随着亚洲经济的复苏，国内经济的好
转，以及中国加入“WTO”的谈判将在九九年有明显的进展，似乎又给目前
代迷的房地产市场注入了强心剂。一九九九年，上海的写字楼市场将怎样发
展，将进入一个什么样的阶段，这一切都将拭目以待。
    一、上海市写字楼市场简述
    上海写字楼市场按地理位置以及功能区域划分的不同，可以分为浦东和
浦西两大写字楼区域，浦西写字楼主要集中于黄浦、卢湾、静安、长宁、徐
汇等五个区，通常按业内人士一般划分为外滩、人民广场、淮海路、南京路、
徐家汇、虹桥等几个写字楼聚集点。
    外滩写字楼曾在九十年代风光一时，联谊大厦、光明大厦等为代表的甲
级写字楼，以其优越的地理位置和相对当时而言高档的写字楼，用较高的租
金网络了众多的客户入住，可惜现在却风光不再。新近落成的新上海滩国际
大厦、百腾大厦、金融广场等档次较高的楼盘，目前并未取得得的业绩，只
能以0.2－0.40美元／平方米／天的租金，或2000美元／平方米左右的售价
对外租售。
    人民广场是上海市的政治中心，广场四周拥有众多知名建筑，写字楼则
以中区广场、港陆广场以及招商局广场等为代表。中区广场由于去年开盘较
早，并用低价位的租金掀起了浦西写字楼的价格大战，从而牢牢占据该地区
写字楼入住率的榜首。
    淮海路由于是上海的高档商业区域，并且地铁的通过使该地区的交通变
得更为便捷。其路两旁拥有众多知名楼盘，以九七年落成的瑞安广场最为出
色，目前已有IBM、杜邦等著名跨国企业入住。九八、九九年新近落成的兰
生大厦、上海广场、中环广场目前也只能以0.30美元／平方米／天左右的租
金，1800－2400美元／平方米的价位来吸引客户，但收效却不大，各楼均
维持在40－60％左右的入住率。
    南京路上的上海商城曾经是上海最为显赫的写字楼，作为九十年代初五
年大楼设施最优越和位置最适中的写字楼，曾经以月租金高达90美金而被列
为当时全球最昂贵的办公大楼之一。目前南京路上已拥有嘉里中心、梅陇镇
广场、九安广场等众多优质物业。但该地区的租金价位却仅维持在0.30美元
／平方米／天左右，其售价也因发展商坚持以高价位发售，造成严重的“有
价无市”现象。
    徐家汇地处上海西南角，其写字楼群中除了新近落成的美罗大厦档次最
为高外，其余均落成时间较长，大楼设备老化，而导致大楼档次略显得有些
不足。
    虹桥作为上海市最早成立的经济开发区，区内高档的业林立，国贸大厦
曾是无数外资机构入住的首选。目前该区已拥有上海世贸商城、协泰大厦、
天宇中心等众多优质物业。随着上海市写字楼市场重心的东移，目前该区内
的客户搬走的远大于迁入的。
    浦东新区由于近年来高速增长的经济，众多的优惠政策，良好的基础设
施，吸引了众多的跨国企业入住区内写字楼聚集地——陆家嘴中央金融区。
自从招商大厦在浦东成为第一幢开盘的高档写字楼后，浦东的高档物业便如
雨后春笋般地冒了出来。目前区内已有金茂大厦、森茂大厦等为代表的多幢
高档写字楼。由于人民银行对金融机构的优惠政策，使得众多国际金融机构
纷纷入住该区。现在西门子、阿尔卡特、通用汽车等著名跨国企业，美国银
行、三菱银行、渣打银行等世界知名银行均在区内办公。
    二、市场主要需求分析
    房地产市场的低迷，原因并非是需求量的减少，而是供给量远远大于需
求量。现就写字楼市场的实际需求进行整体分析。
    （一）写字楼市场需求的主要来源。
    一个市场，正是由于有了需求，才有供给、若需求减少、消失了，则必
然导致市场的衰败、枯萎，因此，国家有关部门和上海市政府正致力于刺激
内需，扩大需求，以此来抵消供给的过度增长和楼盘的大量空置、资金被严
重滞留的压力。
    目前，上海市对写字楼的需求，按其来源途径可分为一级市场和二级市
场。一级市场是指客户从国外或其他省市初次进入上海，在上海选址设点。
目前一级市场的成交量并不活跃，客户按其需求量大小可分为大中小三个档
次，但主要的客户却是两个极端，即要么是跨国集团、世界知名企业、国内
大型集团、著名中资机构等将其区域总部设置于上海，则其需求量非常大，
一般均要达到几千平方米或一万平方米以上，有的甚至直接将一幢物业全部
买下；而另一个极端是境外企业或其他省市企业在上海设置办事处，其所需
面积仅为几十或几百平方米。
    二级市场是指客户从一个楼盘搬迁到另一个楼盘而形成的市场。目前该
市场按搬迁的原因可将客户分为两种类型：一种是客户因原办公地点位置不
佳，或楼宇质量太差，或其他原因导致迫切想搬迁到新近落成、档次较高的
写字楼，以改善办公环境；另一种客户则是由于市场租金的大幅下调，使得
其原先用于租金方面的支出大有剩余，因此其为了满足预算，就扩租面积，
重新选址，慷慨地将原租楼的预算总额用到更大面积的租赁上。
    （二）影响需求的因素。
    一个市场的需求总量是脆弱的，任何方面的影响都有可能导致需求的变
化，房地产市场也不例外。因为房地产的投资是一项极为谨慎的行动，众多
拥有购楼行为的客户在对新办公楼的选择上非常慎重，不肯轻易下任何购楼
的定论。现将影响需求的部分因素一一阐述。
    1、国内政治的影响，一个国家的政治稳定与否，治安稳定与否，或国外
各种政治党派对该国的政治见解，均对境外客户的购楼行为起到举足轻重的
影响。因为目前的上海房地产市场是渗透了浓重的政治气氛于其中，幸好该
种意向是更有利于购楼行为的发生。
    2、国内外经济的影响。目前全球经济的发展，网络技术广泛地运用，全
球各地的经济正朝着全球一体化的方向迈进，而中国加入“WTO”，势必对
上海的经济融入国际经济的行列起到推波助澜的作用。“WTO”已成为国外
众多投资商和众多企业是否选择进入上海的首要条件，中国一旦加入
“WTO”，势必导致大量国外企业投资上海，这对上海房地产的需求又会达
到一个突飞猛进的高度。
    3、国家和当地政府的有关政策的影响。政策是针对一个行业或一个地区
而制订出来，若政策向某个方面倾斜，势必会导致被照顾的行业或地区得以
迅猛地向前发展。以陆家嘴中央金融区为例，自从国家规定在此地营业的外
资银行，按规定可取得经营人民币的资格后，众多外资银行便蜂拥而至，纷
纷入住该地区，造就了目前区内金融机构林立的现象。又以虹桥经济开发区
为例，在九十年代初凭借国家和上海市对区内企业的众多优惠政策，得以飞
速发展，各种公司纷纷入住，而成为当时上海最高档的办公区。
    4、租售比，即房地产租金与售价的比率。写字楼市场需求总量在一个时
期是一定的，若租赁的成交量多，则销售的成交量就会变少；反之亦然。目
前的写字楼市场由于租金与售价的比例严重失调，即租金仅维持在9.0－12.0
美元／平方米／月，而售价却还维持在1800－2500美元／平方米之间，这
远远脱离了国际房地产界认可的月租金与售价比率维持在“1：100”的水
平。
    由于租金太低，售价不能按比例下跌，于是整个市场便呈现出“有价无
市”的现象。而客户此时却还在不断的观望，期望售价能按“1：100”的
大致比例下降，到时再购买办公楼进行长期投资置业。
    三、市场主要成交案例分析
    尽管目前的整个写字楼市场还处于低迷的状态，但却不断传出有重大客
户成交的消息。九八年至今，最为显著的成交案例当数上海证券报购买浦东
华能联合大厦十楼面和强生出租车公司购买外滩高登金融中心7000平方米的
交易。
    浦西几个写字楼聚集区内，九八年的热点则是中区广场和嘉里中心，而
九九年的热点当数是新鸿基投资开发的中环广场。九八年至今所成交的销售
个案，除了个别中小的交易按正规市场行为操作外，其余都有着或多或少的
他项因素介入。浦西的投资行为比较少，九九年第一季度租赁成交的个案却
不断涌现。其中最为突出的是麒麟啤酒以较低的价格租赁了中环广场1500平
方米左右的面积，华为科技以比较长免租期的形式租赁了嘉里中心1100平方
米左右的面积。根据世邦魏理仕提供的数据表明，一九九九年一季度共消化
了84000平方米，使浦西写字楼的空置率比上季度下降了1.1％，达到了51.4
％。
    浦东地区除了上海证券报购买华能联合大厦外，华为科技则在上海证券
大厦里面租赁了4000平方米的物业。金茂大厦凭借其发展商的关系在不断地
吸收部分中资机构入住。整个浦东正是以该类类似公司对物业的消化，从而
大大降低了该区的空置率，根据世邦魏理仕提供的数据表明，本季度空置率
比上季度下降了3.90％，达到了53.9％。
    仔细分析上海写字楼的交易，发现目前具备的共性为：
    1、政府行为的大量运用。一个比较大的客户在几个相似楼盘之间进行选
择时，各楼盘价格或其他条件都相似时，此时区政府的意见就变得比较重要
了。以延中实业和北大方正入住嘉里中心为例，正是由于静安区政府的出面，
才使得成交顺利进行。
    2、中介代理机构的疯狂出击。市场的平淡，造成的损失不光是发展商，
还包括了中介代理机构。目前上海有3000多家中介代理公司，其中除了小部
分公司约有盈余外，其余则都处于亏损，甚至破产的边缘。因此，部分中介
代理机构为了能在目前市场上站稳脚，便不惜一切代价，利用一切手段，拉
拢客户，对客户乱报价，其行为严重扰乱了正规市场，并使成交价格得到大
幅度地下降。
    3、政府优惠政策的吸引。目前浦东新区针对在浦东投资的企业购楼提供
税收上的优惠，若符合条件的企业购买了区内的“省部楼”，则返回企业在
沪经营的所得税款高达50％－100％。此举顿时吸引了众多国内大型企业集
团在浦东投资置业。
    目前整个房地产市场陷入低谷，按国际上惯用的“低潮入市”论点，此
时是否又是广大投资者大显身手的时候。最近深圳传来和记黄浦在市中心西
北角要建立一个超大规模的住宅小区，这是否可以作为是对这一论点的最好
证明，而这种类似现象是否会在写字楼市场上重演。
    上海的写字楼市场就正如黑暗的天空中隐约透出一丝光芒，有购买能力
的客户还在不断等待，等到有一天整个房地产市场步入真正的“低谷”，销
售价格有大幅度反弹时，市场成交的个案就会因此而大幅度上升。此时，房
地产行家众说纷纭，写字楼价格的“谷地”是否已经来到，这一切都还需要
时间的检验。随着国内外经济的进一步好转，“WTO”大门对中国的敞开，
上海的房地产市场就又会引起一场新的房地产高潮，此时当然还须等待。
    （上海房地产市场报告  游洪军）


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度尽劫波兄弟在
相逢一笑泯恩仇

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