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发信人: xinyu (复习~考试中...), 信区: CivilEngineering
标  题: 中国房地产业：理论空间和现实问题 
发信站: 听涛站 (Fri Dec 31 09:53:47 1999), 转信

中国房地产业：理论空间和现实问题
　99.08.25
（扩大内需专家谈）
　　北京天则经济研究所颜晓东
　　据测算，从现在起到2010年，我国平均每年需要新增住房量达8．08亿平方米，这一
巨大的需求蕴藏着无穷的商机，关键在于我们怎样将这种巨大的需求转变为有效需求。

　　目前困扰房地产业发展的几大因素，应当尽快得到解决：房地产开发企业规模偏小
，抗拒风险能力弱；土地资源的行政性分配，提高了房地产行业的进入壁垒；解决商品
房有效需求不足问题，一个基本方法就是强化住宅金融，发挥金融产品的杠杆作用。
　　中国住宅产业到底有多大的成长空间
　　据国家统计局1998年度统计，去年底，我国城镇居民人均居住面积为8．8平方米，
折合使用面积12．4平方米，折合建筑面积约为17．8平方米。此外，我国城镇住房成套
率还不到60％，即有40％多的城镇家庭住房没有独立的厨房和卫生间，还有300多万户人
均居住面积在4平方米以下的住房困难户需要解决基本居住问题，大量现存的危房、简易
房及质量不高、居住环境较差的住房面临改造。从城镇住房发展的近期目标来说，我们
要争取实现每户有一套经济实惠、功能齐全的住房；从长远目标来说，我们要争取达到
每人一间房。应该说，当前居住水平与这样的目标之间，存在着较大的差距。
　　根据国家有关部门制定的城镇住宅建设的远景目标，到2010年，城镇人均住房居住
面积要达到13．5平方米，使用面积要达到18平方米。我们将这一目标作为预测未来住房
需求的一个基础。
　　首先，从2010年我国推行小康住宅面积即人均13．5平方米算，每平方米居住面积折
合两个建筑面积，再按目前城镇每户平均人口2．34计算，到2010年我国城镇户均建筑面
积应为60．84平方米。而到1997年底，我国城镇住房人均建筑面积才只有18平方米，目
前到下世纪初每人需要增加8平方米，我国城镇常驻人口约为3．7亿人，仅此就要增加3
3．3亿平方米。从现在起到2010年每年需要新建住宅2．78亿平方米。
　　其次，目前我国拥有城镇存量住房40亿平方米，按住房平均40年折旧需拆除重建计
算，每年折旧拆除2．5％，到2010年合计补偿自然折旧需要新建12亿平方米。每年需新
建1亿平方米。
　　再次，按城市化发展的长远需求计算，目前我国城市化水平约为30％，正值城市化
的加速发展期。预计到2010年我国城市化水平将达到45％以上。到时全国人口预计为14
亿，乘以45％，城镇人口则为6．3亿，比现在净增2．6亿。如果这些新增人口的居住面
积稍低一点，2010年只达到人均10平方米，换算为建筑面积20平方米，共需增加住房建
筑面积52亿平方米。从今年到2010年按12年计算，每年平均需要多建4．3亿平方米。
　　上述三项相加，从现在起至2010年共需建住宅近100亿平方米，每年平均需要新增住
房量达8．08亿平方米，这个需求确实是非常巨大的。
　　住宅产业的另一个长远目标是到2010年基本消灭棚户和简易住房，重点改造使用功
能不全的住房，使住房成套率达到85％。如果再加上为实现住宅成套率85％的目标而替
代的6亿平方米住房，那么，住宅产业的任务就更重了。
　　估且不计住宅产业对相关产业的带动作用，我们只对住宅产业本身做一估算。如果
我们按照目前的建设成本每平方米1200元计算，到2010年我们每年平均需为住房建设投
资9600亿元，这是一个让人难以想像的规模。如果实现这个规模，将对整个国民经济的
发展产生令人惊奇的带动作用。在这个巨大的建设规模中，蕴藏着无穷的商机，关键在
于我们怎样将这种巨大的需求转变为有效需求。
　困扰中国房地产业发展的几大因素
　　房地产开发商队伍房地产开发商是房地产业的龙头，是实现资源由行政性配置到市
场配置这一转变的关键环节，精心培育开发商队伍也就成了建立房地产市场秩序的关键
。我国的房地产开发队伍是随着房地产市场的发展而不断壮大起来的。1991年底全国开
发商队伍只有4200家，到1995年增至33482家。在这个过程中有一个问题值得关注，这就
是伴随着房地产业的发展，房地产开发商的个体实力并没有相应增加，但房地产开发商
队伍的个数却极大地膨胀。以1996年为例，全国房地产企业资产总值为15064亿元，平均
每户资产仅为4660万元，这样的资产规模尚不足在北京建一栋中型住宅楼的价值。这与
国外房地产开发公司动辄几十亿资产简直不可同日而语。同时，由于土地资源的行政性
分配，使得与政府的关系密切程度成为取得这一资源的先决条件，这也人为地造成了房
地产开发公司以本地为主，以政府附属企业为主的局面，在每一个特定的房地产开发区
域形成了很强的进入壁垒，使得真正有实力、有信誉、规范操作的公司难以快速成长，
而许多不规范的小公司依靠与政
府部门的关系则可安然生存，在许多地方甚至大量存在正规的大开发公司要从这些小公
司手中购买二手地皮的情况。所以，尽管几年来政府在房地产行业投入了大量的资金，
尽管为了启动房地产市场政府出台了大量的政策，但中国房地产市场还没有形成跨地区
的、足以整合行业秩序的、机制健全的房地产开发公司。这一格局的形成是与旧有的土
地资源配置体制密切相关的。在这种旧的体制下，土地资源的配置是由各个基层单位和
政府部门直接进行行政性配置，其特点是资源的分散、非市场化的配置与寻租现象联系
，土地开发难以形成规模经济，开发公司普遍规模偏小，导致了房地产行业难以形成良
性的市场秩序，使房地产作为一个行业呈现出极大的不稳定性，随着宏观经济的波动而
波动，甚至对宏观经济的波动起推波助澜的作用。比如1992年我国宏观经济强劲启动，
当年房地产开发公司就增加了8438家，而1996年宏观经济出现回落，当年房地产开发公
司只剩下22278家，比1995年减少11204家。像上述这样的“大出大进”的局面，在其它
行业都属罕见，更是房地产行业
的大忌。究其原因，是我们的开发企业规模偏小，抗拒风险能力弱，宏观经济稍有风吹
草动，这些企业就会面临灭顶之灾。另一方面，规模偏小的开发队伍，适应现存的资源
行政配置体制，进行零星的房地产开发尚可应付，但完成2010年人均27平方米建筑面积
，每年几亿平方米的建设任务，则需要出现高技术含量、高素质队伍、超大规模的开发
商。
　　土地资源的行政性分配体制人所共知，中国是一个土地资源相对匮乏的国家，我国
从1958年将土地全部收归国有，土地的获取全部通过行政划拨来实现，无偿使用。1982
年新的《土地管理法》出台后，土地使用权允许转让，之后，土地市场蓬勃发展起来。
但土地的转让基本上还是政府行政分配资源的一种变相手段，尤其是大宗的土地转让基
本上都是由政府一手操办，并且土地使用权的出让绝大部分是以协议方式进行的。20年
的改革已使我们明白了一个真理，通过市场配置资源是比通过政府配置资源更高明的手
段。在我国人地矛盾如此紧张的条件下，行政性配置土地资源是阻碍开发商扩张规模的
一种桎梏。土地资源的行政性分配体制提高了房地产行业的进入壁垒，使社会资金难以
顺利进入这个行业，这对于在未来建设中需要巨额资金的房地产行业来说是一个必须突
破的障碍。
　商品房的有效需求不足问题一个普遍的认识是将房地产启而不动的局面归结为中国人
的收入与房屋价格比偏低。1997年全国城镇居民人均收入5160元，与十几万元乃至几十
万元一套的房价相比，这个收入是明显偏低的。在这样的收入下是否具备购买商品房的
能力呢？国际上衡量居民住房承受能力有一个重要指标即房价收入比，这一比例一般保
持在3∶1———8∶1之间，显示居民具备购买商品房的能力。如果购买一套住房按建筑
面积60平方米计算，1997年全国商品住宅平均售价为1977元／平方米，折一套房价为11
8620元；1997年全国城镇居民人均收入5160元，每个家庭平均3．2人，合家庭收入为16
512元。按此结果计算，房价收入比为7．2∶1。这说明我国城镇居民已基本上具备了购
买商品房的承受能力。但有效需求不足的问题怎样解释？解决这一问题的一个基本办法
就是强化住宅金融，通过金融产品的杠杆作用，人们可以提前进行住房消费，这一方面
可以尽快提高人民的住房水平，另一方面，也可带动住宅产业的发展从而带动整个经济
的发展。我们要解决人们的住房
    问题，弥补历史的欠账，唯一的办法就是进行制度创新。
《市场报》　(1999年08月24日第2版)

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度尽劫波兄弟在
相逢一笑泯恩仇

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