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发信人: xinyu (复习~考试中...), 信区: CivilEngineering
标  题: 桑荣林谈中国住宅市场现状与探索
发信站: 听涛站 (Fri Dec 31 10:07:20 1999), 转信

桑荣林谈中国住宅市场现状与探索
上海市房产经济学会会长
东方房地产学院院长桑荣林
　　我国以住宅为主体的房地产市场，已进入平稳发展期。认真分析当前住宅市场的现
状，深入研究其面临的主要矛盾，并从体制、机制和政策上探索改革与发展的新思路，
对房地产业持续、健康、协调发展，为国民经济与社会发展作出新贡献是很有必要的。

　　一、当前住宅市场发展的基本态势
　　在加快住宅建设和深化城镇住房制度改革的推动下，当前我国的住宅市场总体上呈
现出向上发展的态势。主要表现在：
　　1、商品房开发投资稳步回升，商品住宅投资增长加快。
　　1992年我国房地产业超速发展后，1993年下半年起宏观调控，至1995年以后，我国
的房地产开发投资一度出现增速减缓的趋势。在1998年国民生产总值增长的78％中，住
宅建设的贡献率达1个百分点以上。
　　2、商品住宅销售形势好转，销售额大幅增长。
　　3、住房消费热点逐步形成，个人购房比例不断提高。
　　在住房分配货币化、住房消费信贷扩展和各地促进房市政策推动下，居民对住房消
费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。
　　4、住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。
　　近几年来，我国的住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民买房，成为启动
房市的一大亮点。
　　5、房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。
　　房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，全国房屋置换活动蓬勃展开
，将成为住宅市场的一个热点。
　　综上所述，我国住宅市场具有广阔的发展前景和巨大潜力。在计划经济向市场经济
转化的过程中，住宅市场本身也正发生着深刻的变化。这一切，都是我国住宅市场进一
步发展的良好开端和基础。
　　二、住宅市场面临的主要矛盾探析
　　我国以住宅为主体的房地产市场在发展过程中面临着一些深层次的矛盾，出现了买
方市场的形势，结构性、阶段性、体制性供给过剩的现象突出，面临着市场有效需求的
不足。
　　主要表现在以下三个方面：
　　1、商品房空置量继续上升，消化空置房压力加大。
　　2、住房制度改革的预期进度和力度未能实际到位，住宅市场消费需求的启动要有一
个过程。
　　3、市场发育程度整体水平偏低，地区之间发展严重不平衡。
　　这几点充分反映出住宅市场在当前宏观经济形势下，扩大内需、加快住宅建设的迫
切要求，与商品房市场有效需求不足，供求难以有效衔接的矛盾。化解这一主要矛盾，
是今后几年住宅市场发展的主旋律。
　　三、当前我国住宅市场的发展思路
　　解决我国住宅市场有效需求不足的需求矛盾的主要办法，只能是深化改革，启动市
场，扩大市场有效需求。在此，提出以下几方面的发展思路，同大家一起探讨。
　　1、正确处理好深化房改与启动市场的关系，坚持住房商品化方向，在深化房改过程
中进一步启动住房消费市场。要扩大住宅市场需求，培育住宅业成为新的经济增长点，
就必须深化房改，加快住房商品化的步伐，使绝大多数的住房需求都通过市场来实现。

　　2、在抓好住宅生产、消费的同时，理顺住宅流通环节，切实加强中介销售服务。促
进住宅市场发展，必须加强流通建设，理顺流通环节，使已建成的商品房顺畅流通，及
时进入消费领域。
　　当前，重点可以抓三方面工作：一是在有条件的地区逐步实行产销分离，构建专业
化房地产流通企业；二是规范房地产服务市场，提高服务质量；三是大力发展租赁市场
。
　　3、进一步重视搞活房地产三级市场，充分发挥二、三级市场联动效应，促使一、二
、三级市场协调发展。通过盘活三级市场存量，带动二级市场增量销售，并以此作为规
范一级市场的基本依据。这样做，有利于住宅市场的启动，也有助于空置房的消化。
　　4、加大空置房消化力度，避免无效供给，扩大有效需求，实现住宅市场供需的动态
平衡。
　　5、合理安排经济适用房建设，正确处理与一般商品房的关系，以有利于住宅市场的
持续发展。大力发展经济适用房是加快住宅建设，满足中低收入家庭住房需求的重大决
策。但还应按各地区经济发展水平及市场化程度的不同，实施不同的策略。
　　6、规范市场行为，完善市场体系，促使我国住宅及房地产市场发育成熟。为此，政
府有必要采取一系列措施：首先是健全市场机制；其次是完善房地产市场体系，加强宏
观调控；再次，建立房地产法规体系，规范房地产市场运行秩序。
　　世纪之交，我国住宅及房地产市场发展正面临着一个关键时刻，机遇与挑战并存，
希望与困难同在，改革与发展始终是我们要研究的中心问题。我们一定要着眼于整个国
民经济的全局，认真研究如何抓住主要矛盾，解决关键问题，使我国住房及房地产业的
发展与整个国民经济及社会发展相协调，并对国民经济的发展作出应有的贡献。
　

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度尽劫波兄弟在
相逢一笑泯恩仇

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