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发信人: xinyu (复习~考试中...), 信区: CivilEngineering
标  题: 中国房地产三大特征
发信站: 听涛站 (Fri Dec 31 10:29:08 1999), 转信

中国房地产三大特征
   房地产开工量与空置量同时攀升
   受政策调整影响房价持续走低
   城市空心化趋势明显
   时至今日，中国的房地产市场尚未成熟，作为一个行业亦未形成垄断， 整体行业水
平仍有待进一步提高。然而作为中国的新兴产业，房地产业的地 位将越来越起到举足轻
重的作用，成为拉动我国消费的支柱产业。为此，应 清楚地认识其发展的三大特征。
   特征之一：房地产大量开工与库存持续上升仍将共存
   至1998年全国商品住宅的施工面积达到34292万平方米，比1997年的 28642万平方米
增加了19.7％。与此同时，1998年商品住宅的空置量达到 7909万平方米，比较1997年的
5600万平方米增长41.2％。从全国主要城市 来看，住宅的开工量也迅速增加，与1997年
相比，深圳上升26％、北京上 升34％、天津上升42％，仅上海有小幅下跌，下跌了2％
。与此同时，这 些城市的空置面积也呈显著上升趋势，深圳上升28％，北京上升1％，
上海 上升37％，天津上升38％。
   造成房地产大量开工、库存持续上升的一个重要原因是，房地产行业的 平均经营规
模不高，没有形成垄断竞争局面，新的发展商比较容易进入。而 像家用电器、汽车制造
、石油化工等行业的平均规模已达到20亿元以上，新 的企业很难进入。虽然高科技、电
子等行业平均行业经营规模不高，但要求 具有较强的产品研究和开发能力，这些行业不
被普通投资者所熟悉更难进 入。到1997年，全国家用电器行业前10名的市场份额已达到
84％，而在房 地产行业中，上海、深圳等地前10名的市场份额都没有超过20％。在房地
 产市场发育较早的香港，前10名的市场份额已达到80％左右。
   房地产大量开工、库存持续上升的局面在未来几年内还将内时存在。但 随着市场竞
争日趋激烈，小规模发展商的生存空间越来越狭小，地域性的房 地产主导企业将逐步形
成。
   特征之二：政策调整促使房价持续下跌
   由于中国大陆各城市经济发展不均衡，房地产市场周期变化不同，中国 各城市的房
地产价格变化并不一致。如北京、深圳的房地产价格在经过1996、 1997年的持续上升后
，1998年开始下降；而上海自1996年开始，房地产的 价格一直在微幅下降；天津、大连
、成都等地，在1997年后，房地产价格出 现微幅增长的情况。
   造成主要城市价格下调的原因是，自1997年以来国家金融政策调整，先 后七次降低
利息，使房地产开发的资金成本下降。据统计，全国每年在房地 产市场的投资约3000亿
元人民币，其中有1000亿左右来自贷款，按照房地 产项目平均两年半的开发周期计算，
降息的结果使房地产总的开发成本平均 下降5.5％。
   由于全国房地产投资的不均衡，降息对各地房地产市场的影响程度也有 差别。总体
看，降息使北京、上海、深圳等主要城市的房地产价格下降了7 ％至9％，而减免税费、
降低地价等因素使价格下降了2％至5％。起主要 作用的是资金成本的下降。
   未来一两年内主要城市的商品住宅价格会继续微幅下降，但下降的空间 有限，因为
房地产行业利润率已趋于社会平均水平。
   特征之三：城乡结合部快速发展，城市空心化现象显现
   国际经验数据表明，当一个城市的人均GDP超过3000美元时，城市空 心化的现象会比
较明显。我国经济发展不平衡，一些城市的人均GDP在2000 美元左右时，已存在空心化
的现象。例如，1998年中国主要城市的人均 GDP，沈阳为1854美元、天津2220美元、北
京2398美元、广州3323美元、 上海3400美元、深圳4249美元。这些城市已开始出现城市
空心化现象，其 中上海表现得尤为突出。其近郊区住宅的销售比例在不断上升，如闵行
区、 浦东区住宅销售面积占全市的比例，从1996年的30％上升到1998年的42 ％；上海
城乡结合部的房价在上升，市中心的房价在下跌，像地铁1号线开 通后，闵行区的房价
上升了30％，而市区的房价却下跌了30％－40％。
   未来中国住宅的发展方向是产业化。目前与欧美和日本等发达国家相 比，中国的房
地产业仍处于工业化前时代，突出表现在缺乏行业标准，施工 工艺落后，科技含量和环
保技术的应用仍处在一个较低的水准，房地产企业 普遍规模不大，在低水平上激烈竞争
，由此带来一系列严重的资源浪费和质 量问题。而解决上述问题的正确选择是推动中国
住宅的产业化进程，培养一 批专业化、规模化开发的房地产龙头企业。
   （万科企业股份有限公司 王石）

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度尽劫波兄弟在
相逢一笑泯恩仇

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