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发信人: xinyu (复习~考试中...), 信区: CivilEngineering
标  题: 房地产市场调查的实施要点
发信站: 听涛站 (Fri Dec 31 10:57:26 1999), 转信

房地产市场调查的实施要点

    有的人认为房地产市场的调查与研究（下简称“市调”）高深莫测，很
“玄”，有的人认为市调很简单，可有可无。其实市调是有方法、规律可循
的。
    我们认为：无论是发展商想寻找新的投资机会，还是为抢占市场，确定
开发市场适销对路的物业；无论是发展商想为已开发物业制定正确的营销策
略，还是为提高物业质量和附加值，提高经济效益，市调总能在其中发挥重
要作用。房地产市场的调查与研究就是运用科学的方法，有目的、有计划、
系统地收集房地产市场营销方面的各种情报资料，通过对过去与现在营销状
况及动态性影响情报资料，通过对过去与现在营销状况及动态性影响的分析
研究，为发展商预测项目经营销售状况，制定正确项目决策提供了可靠依据。
    市调类型从调研方向上分大致有三类：
    针对物业的市场调查
    一般发展商想对当前整体或者区域市场有个全面的了解时，会以目前市
场上现有的物业为对象做调研。调查内容包括：位置、规模、类型、价格、
工期、发展商销售状况，以此作为自己开发物业的依据。发展商大多最关心
项目的价格和销售情况，其中难点又主要是真实售价与真实销售率的问题。
常见错误是将报价当实际价格。
    表：
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   方法               途径                       利弊
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直接查找真    到房地局有关部门查询    此种方法准确可靠，但需要有一
实售价                                定的社会关系
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根据目标买    确定待售物业量→确定    此种方法易于实施，但通常是目
家的承受力    目标买家的数量→确定    标买家的范围容易确定，数量难
确定价格      目标买家能承受的价格    以确定，价格主要根据经验以及
                                      对目标买家进行取样调查判断。
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销售周期估    一个项目的销售周期不    此种方法计算简单，易掌握，但
算法          可能无限长，发展商必    没有以动态发展的角度考虑问题
              须在合理的时间销售出    。发展商有特殊情况的，也可能
              合理数量，最大限度取    了解不到。
              得合理利润、减少亏损
              以上来判断合理的价格
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大量调查参    大量了解同类地点、同    充分考虑市场因素，但各个物业
照法          类规模、同类物业的售    根据其具体情况应在其报价的基
              价，多项对此，调整可    础上给出一个加权系数。这是其
              得出某个项目的合理市    中的难点。
              场价格
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销售价格的确定：前表列出了了解实际成交价的几种方法及利弊。
    销售率的确定：可依据同类物业市场预期（如份额、价格、销售周期）
进行判断。因为市场是不断变化的，所以其数据也不可能绝对精确，但可以
通过调研人员对市场的深入了解对数据做适当调整。
    物业供应量的确定：如果简单地以建委、房管局的项目统计资料和预售
楼盘资料为准会与实际情况有很大出入。实际上会存在报了不建（资金不到
位、炒地皮）；建了没报（改变项目性质，如联建、自建改商品房）；报建
归口不一致（有在区里，有在市里）；报建与销售内容不一致（最常见的是
共用一个项目的销售证或内部认购）等情况，实地的现场调查是最可靠的办
法。
    针对客户的市场调查。
    不同物业的目标客户群体是不同的，不同客户群体对房屋的偏好各异，
比如中等收入家庭购房时会更关注价格，而高收入家庭购房时会更注重环境
与景观等。不同客户群体间方方面面显著或是细微的差别都能通过市场调查
和研究准确把握，最终抓住目标客群，这是物业销售成功的关键之一。
    这类调研内容包括：客户的购买力水平，客户购买力投向（包括物业类
别、户型偏好、位置偏好、预期价格等）及客户的共同特性，如年龄、文化、
家庭结构、职业、原居地等。主要的手段是通过问卷就调研者想了解的问题
对目标调查对象进行访问。在确定目标调查对象时，可参照同类物业的已成
交客户进行划分。整个过程的难点是问卷设计及赢取客户的配合。
    三是全面的市场调查。
    房地产开发不可能离开一个城市的社会、经济发展状况，因此一个完整
全面的市场调查应该包括宏观的背景情况，如社会政治环境、自然环境分析
以及整个市场的物业开发量、消化量、需求量、总体租金水平、空置率等内
容；再逐步细化到畅销物业、滞销物业、各区域街区功能分析及重点项目对
比（如规模、性质、规划、工程设计、硬件配套、营销、物业管理等）。
    这类调查应该是前述两种调查的结合，至少是部分内容的结合。这类调
查的难点是工作量大，专业性强，需投入大量人力物力且工作周期长。
    通常市调可分为三个阶段：
    调查准备。确定调查的问题及地域范围，并对调查目标进行初步分析，
在此基础上制定调查计划（如方式及进度、收集信息的范围与种类、经费预
算、组建队伍及人员培训等）。
    正式调查。确定市调资料来源及收集方法。直接资料可采取访谈、电话、
问卷、观察等方法收集；间接资料可采取交换、购买、委托等方法。如采用
问卷式调查，还须设计调查表及问卷并确定抽查对象及样本大小。
    结果处理。将调查搜集到的资料进行分类、统计，得出结论，在此基础
上编写调查报告。
    对代理商而言，市调应成为其强项，通过对区域市场进行多角度、全方
位的调查，找出市场空缺较大的物业类型，为发展商提供开发策略、营销策
略，以利项目尽快推出，使发展商取得合理的投资回报。市调既不是不负责
任的胡编乱造，也并非神秘不可掌握，它是一种方法、手段，运用得当，让
人受益匪浅。

　


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度尽劫波兄弟在
相逢一笑泯恩仇

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