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发信人: xinyu (复习~考试中...), 信区: CivilEngineering
标  题: 北京中关村房地产形势初探 
发信站: 听涛站 (Fri Dec 31 11:02:03 1999), 转信

北京中关村房地产形势初探
    改革开放的第一个十年，建设了一个深圳；改革开放的第二个十年，建
设了一个浦东；改革开放的第三个十年，在知识经济正在兴起的今天，我们
将建设一个中国硅谷——中关村。
    随着社会的进步、人民生活水平的提高，计算机、信息、网络开始贴近
和走入人们的生活，“电子一条街”——中关村，亦开始在人们心目中有了
她的一个雏形，开始成为网络人家的瞩目地区。而随着一九九九年六月五日
国务院对北京市和科技部联合提交的《关于实施科教兴国战略、加快建设中
关村科技园区的请示》的批复，以及一九九九年六月二十三日北京市贯彻国
务院《批复》动员大会的召开，中关村科技园区建设的序幕自此被拉开，中
关村再次成为人们瞩目的地区，而且人们开始更深入地关注这项跨世纪工
程，更想知道二十一世纪的中关村到底是个什么样。
    长期以来，中关村这个名字给人更多的印象是知识与高科技，而对“电
子一条街”更确切的解释就是“电子产品的集散地”。言外之意，中关村就
是一个知识密集、科技含量高的电子大军的“棚户区”。这对于有“中国硅
谷”之称的中关村不能不说是一种遗憾，也是与中关村的整体形象不相协调
的。
    随着一九九九年六月国务院建设中关村总体战略方案的挂牌、中关村总
动员的鸣锣开市，做为高新科技产业、商业、文化体育事业、教育事业以及
旅游业等产业发展基础的房地产业，在这场中关村战役中，必将扮演一个很
重要的角色。
    1、中关村的基础设施建设
    由于近十年来的发展，中关村地区在用地、环境和支撑系统方面产生了
局部的饱和及不均衡发展的现象，尤其是区域环境不断恶化，这早已引起了
海淀区政府的注意。海淀区政府官员就曾担率地说：“中关村的现状我们自
己都不满意。”他说的这个不满意包括城市道路、水电气设施、城市绿化、
交通拥堵、汽车尾气、燃煤、地面扬尘、大气质量及流动人员管理等问题。
这些已经对高新技术产业的形成和发展产生了负面的影响。所以中关村科技
园区政策一经出台和着手实施，市政设施的改造和建设就成为了中关村科技
园区建设的重中之重。拆除违章建筑、改造市政基础设施、完善配套、进行
交通及环境整治，海淀区政府便开始大力整治。并且经北京市政府批准，由
北京住总集团联合北京市国有资产经营公司、北京市新技术产业发展服务中
心、实创总公司、联想集团控股公司、北京北大方正集团公司及四通集团公
司共同发起创立的北京中关村科技发展股份有限公司公司承担起中关村地区
基础设施投资改造任务。而颇有远见的海淀区政府已经先行一步，完成了白
颐路白石桥至中关村路段的改造和通车；双榆树天然气热力厂的建设及投
用，使海淀区的400多个燃煤锅炉停止工作，大气污染得到有效控制，环境
质量明显提高。而目前正在进行的治理和环境改造工程包括：白颐路中关村
至上地路段落的打通工程；成府路的拉直展宽工程；天然气、热力管线主干
线的铺设；拆除违章建筑、治理街区环境、增建绿地7公顷的环境工程；为
治理尾气、提高大气质量，自八月二十日开始实施的交通管制，缓解交通拥
堵的措施等。这一系列政策和措施的实施，已为中关村产业的形成奠定了良
好的基础。而即将开工的打通西北四环和城市铁路，更将为中关村高科技产
业区的腾飞插上翅膀。
    2、中关村的写字楼市场
    房地产界的业内人士都熟知“亚运村现象”。一九九零年北京成功地举
办了亚运村，于是房地产商们开始进军亚支村大兴土木，时至今日已使亚运
村成为北京的第二个中心商务区。而近一二年，精明的开发商们又开始盯上
了中关村，特别是今年六月五日国务院批准加快建设北京中关村科技园，将
在十年内把中关村建设成为世界一流的科技园区，此决定一经各大媒体公
布，中关村地区科技发展的物质保障——房地产业便开始启动升级。中关村
开始构筑自己的国际商务区的形象。
    ①写字楼的供应
    中关村地区历来是学府和科研院所林立、人才学子聚集的高素质、高文
化的地区，这个独特的优势是其他区域难以与之相匹敌的，这也是建国初期
对这一地区功能的定位。但也正是由于这种传统区域功能的划分，使这一区
域在商务环境和配套建设上一直难以形成对外交流的中心。随着信息时代的
到来，中关村原有的写字楼已经不能适应现代化发展的需要。这个智能化、
信息化的密集区，在全北京市的写字楼都在以“智能化”为卖点作招牌的时
候，中关村的写字楼甚至没有电梯、没有停车位，更别说是智能化和全方位
的服务功能了。
    如果没有高科技企业，难以想象如何形成科技园区；如果没有配套齐全、
智能化的办公环境，更难以吸引高新科技企业在中关村筑巢。由此而形成的
中关村写字楼急需升级换代，为房地产商提供了无限商机。而从中关村科技
园区的规划资料可以看出，中关村“中心区”的主要功能为科技商务中心及
市场销售中心。这样，做为商务区发展基本元素的写字楼，将成为发展商抢
滩中关村的立足点。
    中关村地区的写字楼主要集中在白颐路（白石桥至中关村路段）的两侧，
约有新建写字楼15个（详见表1：中关村地区的写字楼），基本都将于年底
竣工，这将使中关村的商务环境得到很大的改善。
    表1：中关村地区的写字楼
----------------------------------------------
序号     项目名称                 位置
----------------------------------------------
1        方圆大厦           白石桥路口东南角
2        凯旋大厦           西外大街首体对面
3      理工科技大厦              魏公村
4        泛亚大厦                农科院
5      科技会展中心         四通立交桥东南角
6      中发电子大厦               黄庄
7        理想大厦                中关村
8        知春大厦                知春里
9        海龙大厦                 黄庄
10      中关村大厦               中关村
11       中科大厦                中关村
12      硅谷电脑城              海淀镇北
13      太平洋大厦                北大
14       上地大厦                 上地
----------------------------------------------
    ②写字楼的需求分析
    最近海淀区政府着手对白颐路沿线的小商家实施“上楼”的环境工程。
据有关方面报道，白颐路沿线6.5万平方米的500多家企业将迁入海龙大厦、
知春大厦、理工大厦等写字楼办公，同时政府还拿出1000万元做为拆迁企业
的租金补贴。另据有关方面的信息，海淀试验区自一九八八年至一九九八年
的十年间，企业的数量由527家增至4546家，翻了近十番，增长速度令人难
以想象。而从海淀区工商局获知，从今年六月至八月仅二个月的时间，新注
册登记的企业已达1850家，创历史最高，这无疑是中关村发展战略的作用。
看来不仅仅是房地产商在“抢滩中关村”，各行各业均在“抢滩中关村”。
这样一个庞大的需求群体，无疑是中关村地区写字楼市场生存和发展的坚实
基础。
    随着中关村科技园区建设的推进，中关村地区的写字楼市场会出现“爆
棚”局面。事实上，中关村写字楼一路上扬的租金，是这一预言的最好注释。
    3、中关村的住宅物业
    白颐路通车，周边物业升值，西直门改造，为楼市“添火”。中关村科
技园的建设，就不仅仅是升值和“添火”了，她将成为拉动内需、促进经济
增长的催化剂。
    目前我国房地产市场正处于一个新的发展周期的上升阶段，但仍存在有
效需求乏力、有效供给不足和市场流通不畅的问题。中关村战略的提出，可
谓是“一村激起三重浪”：刺激了有效需求；加强了有效供给；畅通了市场
环节。
    ①中关村住宅的供给市场
    房地产业的发展与国家政策是密切相关的。“中国硅谷”的建设，必然
会给中关村带来更多的发展机会和“热效应”。
    目前中关村中心区的新老住宅项目相加约有38个，总供应量约450万平
方米（见表2：中关村中心区项目表）。
    中关村地区的住宅物业主要呈现出以下特点：
    供应量集中、竞争激烈
    ★中关村地区物业的总量约450万平方米，市场目前的供应量约为350
万平方米。大部分项目集中在今年年底、明年年初竣工。由于市场容量有限，
所以使区域物业竞争加剧。
    ★品质独特、环境优越
    由于中关村地区所特有的人文环境、教育氛围、科技优势和由颐和园、
西山、玉泉山、圆明园等名山古园所衬托的自然环境，使区域的环境价值明
显高于其他地区，所以发展商们无不利用这些优势，争相营造物业卖点，使
物业品质得到提升。如远眺佛香阁、紧临城市“绿肺”——万柳公园的万泉
新新家园的环境品质；融合加拿大风情的阳春光华的社区文化理念；地处中
关村中心地带且率先提出网络化概念的水清木华园，不仅实现了智能化的物
业管理，完善了物业管理的多元化的服务，同时利用稳定的网络性能实现了
家庭办公和电子商务，充分展示了中关村地区物业的高科技优势。而被清华
大学、语言学院、北航、地质大学等名牌学府所环抱的华清嘉园，则具有浓
郁的书香气息和学者风范……这些物业的相互衬托与相互竞争，一方面在瓜
分着这个物业市场，同时也在共同创造着中关村住宅市场的升值空间。
    ★价格优势使销售旺盛
    从表2中的项目看，中关村中心地区住宅的价位基本上可以分成三个档
次，即60万元－80万元；80万元－100万元；100万元－120万元，且80
万元－100万元的供应量占据了60％－70％，是以中档价位为主的市场形
势。中档的价格、高品质的物业，再加上广阔的升值潜力，使中关村住宅的
销售呈现出火爆场面。据调查，中关村地区住宅的平均销售率在70％－80
％之间，没有空置房现象，而且成规模、高品质的社区如万泉新新家园一期、
东升园公寓、太月园、沁园公寓等销售率已过90％，进入尾盘阶段。
    表2：中关村中心区项目表
----------------------------------------------------------------------------
---------
序号     项目名称                 位置                 规模         售价    
 交付时间
                                                  (万平方米) (元／平方米)
----------------------------------------------------------------------------
---------
1         学府园            海淀区学清路西侧            3.5         5600    
  1999.3
2        华清嘉园             海淀区五道口              20          5700    
   2001.12
3       水清木华园               中关村                 10          5200    
   1999.12
4         燕归园                 中关村                 2.5         6800    
  1999.5
5         健翔园             海淀区健翔园桥             10          5300    
  2000.5
6       东升园公寓            海淀区五道口              10          5500    
    现房
7        苏州嘉园                海淀镇                 1.9         5800
8         蓟宁居             海淀区花园路3号             6          5700    
  2000.5
9        中海雅园              海淀北洼路               17          7800    
  2000.5
10       硅谷先锋              知春路南侧                2          5900    
   1999.12
11       华盛家园             牡丹园小区内              5.5         6800    
  2000.5
12        冠城园              北三环牡丹园              21          9000    
    现房
13       中环公寓              知春路南侧                2          5900    
   1999.12
14     万泉新新家园          万泉河万柳社区             20          7500    
 一期现房
15       沁园公寓              海淀苏州街               40          7600    
    现房
16       都市网景        海淀北三环青云仪器场东          8          6500    
   2000.10
17        太月园               蓟门桥西侧               22          5600    
    现房
18       紫金庄园        海淀西北三环苏州街东侧         15          7000    
    现房
19       满庭芳园         西三环青云仪器场东侧          15          6500    
  2000.3
20       汉荣家园     海淀知春路中航科技大厦南200米     4          6300     
 2000.8
21     科技会展中心           双安商场西侧             23.5         11000   
  1999.12
22       京洲华园                西直门                 11          7300    
   2001.10
23       今典公寓                西直门                 15          8500    
  1999.8
24       西晴公寓                西直门                 3.5         8300    
   现房
25      新中环公寓          海淀区苏州街西侧            2.5         6550    
  1999.10
26     万柳汇通家园          万泉河万柳社区              8          5600    
   2000.10
27     万柳光大花园          万泉河万柳社区             13          6500    
   2000.12
28       阳春光华            万泉河万柳社区             12          6400    
  2000.5
29       京西家园        海淀区西北三环苏州桥西         15          5800
30        鑫雅园            海淀区皂君庙路东             6          5800    
  2000.8
31        汇福轩              海淀区高梁桥               6          6700    
   1999.12
32       紫竹花园              紫竹桥西南               16          7200    
  2000.9
33       国兴家园            东公庄西四道口             24          6300    
  2001.3
34       美林花园            香格里拉饭店东             12          7200    
  2000.2
35       天秀花园        海淀区圆明园西路肖家河         25          4380    
 2000.5.28
36      华澳嘉慧苑        海淀香格里拉饭店西侧          10          9300    
   1999.12
37       双紫家园              海淀北洼路                5          6600    
    现房
38       金谷小区              知春路南侧                5          6000    
    现房
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    ②住宅物业的需求分析
    中关村地区是我国智力资源和科技人员最密集的地方，有以北京大学、
清华大学等为代表的各级各类高等院校68所、以中国科学研究院为代表的各
级各类科研机构213家、高新技术企业5000余家、科研人员38万人，这无
疑已经构成一个庞大的需求网络体系。从我们对需求的各类调查显示，潜在
购房者以中老年学者、高学历者、管理者和技术人员为主，这与中关村地区
的人员结构特点是比较相符的。据对水清木华园签约业主的调查显示，水清
木华园近70％的购房者是清华、北大、中科院等大专院校和科研机构的教职
员工，另30％的业主是中关村地区各大知名高科技企业、具有良好教育的各
级科技人才，如联想、同方、IBM等企业的职员。这样看来，中关村地区住
宅物业的主要需求者将是各大院校以及科研机构及科技企业的人员。而我们
最近的一项对潜在需求者理想购房区域的调查显示，中关村地区是目前北京
市民最理想的购房区域（见表3：理想购房区域调查表）。
    表3：理想购房区域调查表
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           市区                    11
       中关村－上地                35
         石景山区                   1
           望京                    11
          亚运村                   23
          回龙观                   11
           方庄                     2
           丰台                     0
           大兴                     3
         京通新城                   1
           其它                     2
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    ★首先从供应市场的角度分析其中的原因主要有三：
    第一，上风上水：中关村地处北京西北部，比起北部地区，西北部就更
是上风上水。玉泉山、昆明湖、颐和园、京密引水渠、圆明园等名胜古迹、
青山绿水构筑了西北地区的上佳风景，是人们贴近自然、追求质朴生活的首
选环境；
    第二，书院飘香、学术气息浓厚：中关村的教育环境是国内一流的，也
是世界闻名的。由北大、清华、人大三大名知大学撑起的学府环境，使中关
村的名牌中学、小学云集，造就了这一地区高质量的人文环境，是购房者从
下一代的教育和培养考虑时的购房首选环境；
    第三，物业品质及价格适中：倚自然环境和人文环境，借中关村发展总
体战略的东风，加上万泉新新家园、水清木华园、东升园公寓以及新近即将
开盘的华清嘉园等一批物业的优秀品质，60－120万元的适中价格，使中关
村地区的物业倍受消费者的关注和喜爱。
    ★从需求者的角度分析主要原因是：
    第一，由于北京市地域广阔，所以人们习惯于在工作地区附近购房。一
方面是为了免去奔波之劳，另一方面是习惯于某一区域的生活环境，紧张的
工作之余不愿意费很多的精力、也没有精力去重新熟悉陌生的环境；
    第二，中关村地区潜在需求者的特点是高学历的中青年、具有优化知识
结构的管理者，与海淀区地域本身所具有的科技文化密集的特点也是相当的
吻合，这也是购房者首先在中关村地区置业的重要原因。
    八十年代看深圳；九十年代看浦东；二十一世纪看中关村。“中关村”
已成为科技产业的代名词，“中关村”的建设和发展将带动以高科技产业为
龙头、房地产业为基础的商业、文化教育、体育事业、教育事业以及旅游业
等产业的发展，是社会经济发展的又一个新的增长点。

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度尽劫波兄弟在
相逢一笑泯恩仇

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