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发信人: xinyu (复习~考试中...), 信区: CivilEngineering
标  题: 住宅产业还将兴盛二三十年
发信站: 听涛站 (Fri Dec 31 11:38:08 1999), 转信

住宅产业还将兴盛二三十年
　  建设部副部长宋春华在今年一次房地产研讨会上说，住宅产业能够拉动 中国经济增
长20年。对这一预测，业内人士看法不尽相同，有人表示怀疑， 但更多的人怀有很强的
信心。我国住宅产业未来20年是兴是衰，究竟能不能 担起拉动经济增长的重任呢？近日
，中国房地产协会副会长、秘书长顾云昌 阐述了自己的看法。
    发展良机前所未有
    我国住宅产业在承担为社会提供足够住房的同时，还担当着拉动经济增 长的重任。
恰恰在此时，住房本身也正经历着前所未有的大变革，顾云昌把 这种大变革总结为“三
转”。
    一是转制，即城镇住房制度由实物分配转为货币分配，取消“住房福利 制”，让人
民群众自己掏钱买房。新的城镇住房体制的建立将对下一世纪我 国住房发展带来巨大而
又深刻的影响。二是转轨，即从卖方市场形态转到买 方市场形态，从市场供不应求变为
供求平稳或供大于求，从开发商投资决定 市场变为消费者的消费决定市场。三是转型，
我国城镇住房告别短缺时代， 住房产品由长期以来的安置型转向康居型。
    住房产业的“三转”带来巨大的市场需求，同时，住宅产业关联度高， 即可拉动投
资，又可启动消费，还能扩大就业。处于增长趋缓期的我国宏观 经济，客观上要求住宅
产业快马加鞭，拉动经济增长。为培育这一新的经济 增长点，中央政府出台了一系列鼓
励政策和优惠措施，使中国住房市场的发 展遇到前所未有的良机。
    市场潜力空间广大
    所谓潜力大，顾云昌分析，一方面是指中国城镇居民的住房水平比发达 国家和一些
发展中国家仍有很大差距，现在尚未完全实现每户一套住房，离 每人一间房的目标水平
更远。从城市居民消费结构来看，食品支出占消费支 出的比重，已从1992年的52.9％，
降到1997年的46.4％，居民消费开始进 入以满足“住”和“行”为核心的结构升级换代
巨变期。在此过程中，居民 将把“衣”“食”“用”支出中下降的60％份额转化到居住
支出上来，从而 有可能使住宅的巨大潜在需求转化为巨大的现实需求。另一方面，我国
正处 于城市化进程的加速期，1998年我国城镇居民约占总人员的30％，现有七 八千万
农民形成城市“流动大军”，或在城镇投资，或在城镇打工，他们中 的多数人在城镇没
有象样的住房，如果城市化以每年1％的速度推进，每年 还会有1200万人进入城镇，他
们将对未来的住房市场产生巨大的需求。
     所谓空间大，是指“年轻”的中国住房市场不仅在住房开发一级市场有 很大的发
展空间，而且在存量住房交易的二级市场更待培育和发展。另外， 中介服务市场刚刚兴
起，物业管理市场方兴未艾。
    从未来中国经济适度快速增长、城镇住房体制不断创新、城市化进程加 快，以及城
镇居民不断增长的住房需求等方面来看，顾云昌预见，中国的住 宅产业起码还将兴盛2
0年，甚至30年。
    未来市场什么模样
    作为一个蓄势待发的朝阳产业，住宅产业在我国具有需求巨大的潜在市 场。那么，
未来20年，特别是世纪之交的住房市场何去何从？顾云昌作了科 学的预测分析。
    供求趋向。从总体看，全国住房市场供大于求，在沿海城市尤为突出， 中西部地区
的城市多数呈供求平稳状态，随着大规模经济适用住房的建成上 市，这一局面将持续下
去。但因单位建房（现占年住房建造量的4成）日趋 减少，职工入市购房量将会明显增
大。因此，只要总量控制得好，就不会出 现商品住房供求之间太大的差距。
    现在市场上有这样一种现象，在商品房积压较多的城市（如上海），同 样有许多热
销的楼盘，也同样还有不少人一时买不到合适的住房，这就需要 政府部门和开发商共同
注意，既要调控好住房发展的总量，又要注意住房需 求的差异性，必须根据不同消费群
体，开发、供应不同档次、品位、规格和 不同价位、地段的住房。
    价格走势。在供大于求的市场里，房价一般会稳定或趋降，这已在上海、 广州等城
市得到证实。大规模开发经济适用房也会导致住房总体价格趋降， 因为经济适用房要挤
掉房价构成中的“水份”（不收土地出让金，取消不合 理收费，减少开发商利润等等）
，这在1999年上半年的住房销售中已体现出 来。今年上半年全国商品住房的销售面积比
去年同期增长9.8％，而销售额比 去年同期减少1.7％，因此可以预料，近一两年房价总
体水平仍不大会上升， 而且可能有所回落。实际上，这也是过去高房价（相对于收入来
说）和房价 构成不合理的一种“纠正”，但这种“纠正”在中小城市作用不明显，因为
 那里的房价本来就不太高，房价中的“水份”也不太多。
    然而，从长远发展来看，在中国住房供求平衡或供略大于求的情况下， 中国住房价
格将随着经济发展、物价指数上扬而出现逐步稳定上升的趋势。 当然，价格上升的幅度
也不太可能再出现过去20年中每年平均上涨15％－ 20％的情形。
    销售关系。为了加快经济增长，中央政府出台的房改政策规定，新建的 经济适用房
只售不租，要求有购房能力的人都要买房，并积极推进住房二级 市场的开放，激励居民
卖房、买房，这意味着中国城市正在大力推行住房自 有化。
    然而，在注重住房销售市场的同时，不能低估了旧房租赁市场的潜力。 因为我国存
在着几千万的“流动大军”，目前他们的住房问题虽然还没有引 起各方面的重视，甚至
是起码的重视，但他们必然会成为未来城市住房市场 的消费群体，他们的住房不能全靠
“买”来解决，恐怕主要靠“租”来解决。 最近，中央政府有关部门正在采取措施，进
一步降低租赁税费，规范住房租 赁市场，相信未来的住房市场必然是租售并举、租售两
旺的市场。
    （中国经济时报 张立伟 骆川）
　

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度尽劫波兄弟在
相逢一笑泯恩仇

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