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发信人: xinyu (复习~考试中...), 信区: CivilEngineering
标  题: 中国住房金融的发展与改革的深化
发信站: 听涛站 (Fri Dec 31 12:59:50 1999), 转信

中国住房金融的发展
与改革的深化
　　一、中国住房金融的发展
　　（一）住房金融的发展历程。
　　我国的住房金融业是随着住房制度改革和金融体制改革的不断深入，以及房地产市
场的日趋完善而不断发展和完善起来的，主要经历以下三个发展阶段。
　　第一阶段：从1988年－1993年。我国住房金融形成阶段。这一阶段的特点是初步确
立了住房金融业务经营管理体制；初步明确了住房金融服务住房制度改革的经营方向。

　　第二阶段：1994年－1997年，住房金融初步发展阶段。这一阶段的特点是：政策性
住房金融开始变成一种委托性业务，以住房公积金为核心有了进一步发展。
　　第三阶段：1998年－现在，住房金融全面发展阶段。这一阶段的特点是：住房制度
改革深化，住房分配从福利制向货币化过渡。
　　从我国住房金融业发展历程可以看到，它是与住房制度改革和住房产业发展紧密联
系在一起的。政策性住房金融业务伴随着住房制度改革的深入，包括公房租金水平的提
高，公房出售规模的扩大，住房公积金制度的普遍建立，住房补贴的逐步到位而迅速发
展；商业性住房金融业务随着国家加快住宅产业的发展，居民住房消费商品化水平的提
高；中国人民银行更加注重住房金融体系完善，住房金融业务的经营机构也由过去建设
银行等少数银行经营发展成为多家商业银行参与经营，住房金融市场已经开始由过去少
银行垄断经营发展到多家银行重新分割市场份额而进行激烈的竞争。
　　（二）住房金融业的发展现状。
　　住房金融业务在近两年的改革和发展政策的推动下，有了很大发展，在增加社会需
求拉动国民经济增长方面发挥了积极的作用。
　　1、住房消费贷款蓬勃发展，但各地发展态势不平衡。
　　1998年，为了深化住房制度改革，促进住房建设与消费，国家出台了一系列住房与
金融政策，为住房消费贷款业务提供了良好的发展契机。各家商业银行根据国家的政策
导向相继采取各种措施，加大住房金融业务的经营力度，使得住房消费信贷业务有了前
所未有的快速发展，截止1998年底，工、农、中、建四大国有商业银行个人住房贷款余
额710．05亿元，其中自营性贷款余额490．64亿元，较1997年末增长了151％。
　　在住房消费信贷业务迅速发展的同时，个人住房贷款经营运作也日趋规范，各商业
银行根据业务发展需要先后制定下发了一些具体的实施办法和操作规程。
　　目前，个人住房贷款业务发展也暴露出区域不均衡的态势，由于受当地经济发展状
况及房改进程的制约，个人住房贷款业务发展较快的地区多集中于东南沿海地区，上海
、广州、广东、江苏、福建和厦门等省市发展迅速，中西部地区发展还比较落后。
　　2、住房开发信贷结构发生很大变化，已经开始向经济适用住房建设倾斜。
　　自1998年以来，国家出台重点发展普遍住房的产业政策，使以经济适用住房为主的
住宅建设投资明显加快，但经济适用住房贷款计划的总体完成情况不甚理想。截止1998
年底，全国住宅投资完成额达2118亿元，比1997年同期增长24％，增长幅度比房地产投
资平均增幅提高11．4个百分点，住宅投资在房地产投资完成额中的占比，已由1997年同
期的55％增长到59．2％，增加了4．2个百分点。分析住宅投资结构可以看出，经济适用
住房的投资起到了龙头作用，1998年，全国经济适用住房计划投资1703．33亿元，为前
三年该投资总额的2．7倍。截止1998年底，全国共完成经济适用住房投资790．39亿元，
占已完成住宅投资的37．3％，投资力度明显加快。
　　根据国家房改政策，面向中低收入居民家庭的经济适用住房建设将成为商品住房建
设的主体，占居商品住房市场供应的绝大部分，与此相适应，住房开发信贷也以经济适
用住房建设融资为主。
　　3、住房金融市场竞争激烈，经营开始规范，内部结构开始走向协调。
　　近几年来，国家加快住房制度改革步伐和重点发展住宅产业，使各商业银行逐渐认
识到住房金融在推动整个国民经济增长和消费需求扩张的重要性，以及住房金融的巨大
发展潜力和广阔的发展前景，因此，纷纷从不同的角度且以不同的方式介入住房金融市
场竞争，特别是自1998年年初，在国家产业政策和人民银行金融调控政策的引导下，各
家商业银行都纷纷承诺拿出几百亿，总量上千亿的信贷规模，支持住房建设和住房消费
，致使住房金融市场空前火爆。而且，这种同业竞争在深度和广度上都更趋激烈，体现
在品种创新、服务网络、服务手段、服务质量和便捷程度等方方面面。同时银行的住房
信贷业务更加理性，冷静、自觉而规范地遵循贷款通则，严格依照贷款程度办事，防范
贷款风险的意识进一步增强。市场引导和市场约束准则将在更大范围和程度上发挥作用
。
　　我国住房金融业务的迅速发展不仅表现在信贷规模扩大，还表现在住房信贷品种的
不断增加，仅就住房消费信贷而言，有商业性个人住房贷款、政策性个人住房贷款和两
者结合的住房组合贷款以及住房汽车贷款、住房装饰装修贷款等一系列品种。
　　二、中国住房金融业务发展的制约因素
　　目前，我国居民住房市场化程度低，交易规模小，居民购房有效需求不足。具体来
说制约住房金融业务发展的主要因素有：房价和居民家庭年收入比，住房制度改革配套
水平，住房产权政策和住房抵押相关法律规定，住房及贷款二级市场的开放等。
　　（一）房价和居民家庭年收入比是居民能否进入住房市场实现购房消费，住房市场
能否正常发展的关键，也是影响住房金融业务发展的重要因素。
　　就我国城市而言，房价和居民家庭年收入比偏高，特别是象北京、上海、广州这类
的大城市，房价和居民家庭年收入比过高，完全把广大中低收入居民家庭挡在住房市场
之外，既使进入了住房市场，利用银行住房贷款实现了购房消费，也是以抑制居民其他
方面正常消费，消费结构扭曲为代价。造成我国房价和居民家庭年收入比偏高的原因是
成本推动和需求拉动以及职工收入中住房消费含量不足所至。我国房价偏高与房屋建设
成本上升，房价中包含不合理的税费和开发商追求过高利润有密切关系，另一方面，也
与市场主体错位，集团单位大量进入市场，对商品房表现不正常需求有关。影响房价与
居民家庭年收入比的另一个原因是旧体制下在职工工资外运转的住房工资含量目前尚未
全部理入工资之中，居民住房消费支出能力还极其有限。由于广大中低收入居民家庭，
特别表现在中西地区尚无实力进入商品房市场，因而严重制约住房金融业务的发展。
　　（二）住房制度改革的不断深入对住房金融业务快速发展的步伐。
　　首先公房租金改革与售价改革不同步，就北京市而言，1999年公房租赁租金为每平
方米使用面积1．3元（每平方米建筑面积租金约为1元），公房成本价出售每平方米建筑
面积为1485元，租售比价远远低于国际上1：100的比价水准，因而难以刺激人们购房积
极性。其次，大部分地区住房公积金制度尚未普遍建立，北京市住房公积金建立的覆盖
面也仅为在职职工总数的三分之二，还有三分之一的职工尚未建立住房公积金。1998年
出台的住房制度改革方案的核心是停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。通过
发放住房补贴，来解决房价与居民家庭年收入比过高的问题，但住房补贴仅限于购买经
济适用住房，而不是一般商品房，就北京市来说，经济适用住房项目基本上都在城市边
缘地带，属城乡接合部，基础设施和生活设施不配套不完善，居民是否认可还很难说，
因为这类地区本身就有一定量商品房积压滞销。再说出台的住房补贴方案是针对行政事
业单位，行政事业单位的职工毕竟是少数，广大企业单位如何实行住房补贴，有无实力
比照行政事业单位执行，现在还是未知数。
　　（三）住房产权政策和住房抵押的有关法律规定也不利于住房金融业务发展。
　　我国公房出售有标准价、成本价，有安居房价、经济适用房价和商品房价，住房产
权有完整产权和不完整产权，完整产权有含地价的产权和不含地价的产权，购买在划拨
的土地上住房，有国家产权和个人产权的划分，单位购买在政府出让的土地上建成商品
房，再按房改成本价卖给职工，有单位产权和个人产权的划分。由于住房产权复杂多样
，产权界定不清晰，购房人的权益缺乏政策法律保护，随之而来的问题是住房抵押问题
，居民购房贷款最主要的担保方式是以所购住房做抵押，然而现实中住房建设除五证齐
全的商品房能办理抵押登记外，其他住房都难以办理抵押登记，即使政府出台有关规定
，能办理抵押登记，届时处置抵押住房的收益仍有很大不确定性，这涉及到抵押权人和
政府（或单位）利益的分配问题，因为如何确定土地收益尚无具体规定。我国住房产权
复杂多样，而非抵押担保贷款商业银行的风险银大，限制了住房金融业务的发展。
　　（四）住房二级市场和住房抵押贷款二级市场欠发达。
　　住房二级市场是针对住房一级市场而言的，住房一级市场是个人购买现住公房或购
买经济适用住房（含安居房）的初次交易市场，住房二级市场是个人将所购住房再次出
售的交易市场。随着住房制度改革的深入和住房商品化、社会化程度的不断提高，允许
已售公房上市，进行再交易势在必行。因为现阶段房价与居民家庭年收入比偏高，许多
居民要改善住房条件和居住质量，需卖掉旧房，购买新房，实现以小换大，以旧换新，
以差换好，改善住房条件的愿望。当然，如果家庭收入不降或支出结构变化，也可做逆
向调整。少数城市的试点经验证明开放住房二级市场对于增加居民购房能力，激活住房
市场，促进商品房销售，满足不同层次居民的住房消费需求，改善和提高居民住房消费
水平具有重要意义，开放住房二级市场也有利于住房金融业务的发展，这是因为开放住
房二级市场不仅增加了居民购房能力，也为抵押住房的处置提供了便利。但由于旧体制
下，住房分配不合理，对公有住房占有不公平，富裕与不足，过剩与短缺并存，开放住
房二级市场的诸多准备工作尚不充分，大多数城市短期难以启动，这也影响了住房金融
业务的发展。
　　住房抵押贷款二级市场也是针对住房抵押贷款一级市场而言的。住房抵押贷款二级
市场是银行住房抵押贷款债权的流动市场。当住房金融业务发展到一定规模，个人住房
贷款占商业银行资产业务一定比例时，便需要通过一定程度发放以抵押资产为担保的长
期债券，通过社会对住宅债券投资，使银行个人住房贷款长期资产变现，解决资产负债
期限结构不匹配问题。住房抵押贷款二级市场是建立在住房抵押贷款一级市场达到一定
规模基础上的，住房抵押贷款二级市场的健康发展都离不开政府积极介入。在住房抵押
贷款一级市场上，政府对广大中低收入阶层贷款买房提供信用保证或保险，始终是必不
可少的，因为政府的担保或保险是银行降低个人住房贷款风险的有效手段，能极大地促
进住房抵押贷款业务稳健发展。在住房抵押贷款二级市场上，政府制定税收政策，提供
法律保障，为抵押证券提供担保等也是必不可少的。在我国政府对居民住房的社会保障
作用因更多的体现在对住房金融市场的参与上，但目前政府还尚未有所作为，这也是制
约住房金融业务发展的重要因素。
　　三、中国住房金融业的完善与深化
　　（一）健全和培育适宜住房金融业发展的政策导向与市场环境。
　　1、加快住房分配货币化进程。
　　一是住房供应上，建造面向不同阶层和不同消费水平的经济适用房和普通商品房，
近期仍可准许有条件的企业集资建房，并以货币化的方式出售给本单位职工，由于减少
中间环节，建房造价相应降低，从而增加有支付能力的购买需求；二是确定合理的房价
租售比，使住房消费真正进入商品化、市场化运作阶段；三是探索房价、个人收入与住
房信贷的合理化，科学测算和量化三者间的售、存、贷比例，塑造商业银行新的客户群
体。
　　2、进一步健全和完善住房二级市场。
　　市场的拓展情况直接关系到住房建设与消费能否真正进入货币化的运作轨道，以及
住房商品化、社会化的实现程度。首先，改变市场经营方式单一的局面。除允许有产权
的微利房、商品房在市场出售外，也允许拥有不完全产权的房改房，经国家作价收回后
，在市场上重新标价出售或出租经营。其次，降低税费。一方面调整房屋交易转让过程
中的税费比例，使买卖房屋的居民易于承受；另一方面同一消费者转手买卖房屋，可否
单项收取税费，鼓励有经济实力且居住质量不断提高的居民以旧换新，扩大市场有效需
求。
　　3、建立健全房地产抵押的法律，法规体系，为加大住房信贷投入营造一个良好的法
律基础。
　　（二）住房金融组织体系需不断改革与完善。
　　我国住房金融组织体系建设的目标是规范住房金融机构，构造充分竞争、充满活力
的住房金融组织体系。国际上建立成功的住房市场的国家，其住房金融的模式也是多种
多样。现阶段，在我国要充分利用和发挥现有商业银行，尤其是国有商业银行在住房金
融市场上的主体作用。
　　随着我国经济体制改革的深化和市场经济体制的逐步确立，政策性住房金融业务的
操作目标需要重新确立，即为中低收入阶层居民的住房生产和住房消费提供金融服务，
目前我国城市中人均居住房面积不足4平方米的住房困难户仍有325万户，并且在一个相
当长的时期里，中低收入阶层将构成一个社会的群体，对这部分人提供金融支持，帮助
其解决住房问题，是政府义不容辞的义务。二是明确界定有关政府部门与承办银行之间
的运作边界，严禁政企不分，超“边界”运作。三是积极完善政策性住房金融业务的运
作方式，探讨对住房困难、收入较低的家庭实行优惠贷款利率、财政贴息、单位贴息等
金融政策选择；四是进一步完善对政策性住房金融业务的监管方式，加大监管力度。可
以大胆地讲，随着政策性住房金融业务的发展，有必要成立相应的政策性住房金融机构
，也可以采取合作住房金融的形式。
　　（三）完善住房信贷品种，规范消费信贷操作，提高金融服务的质量与水平。
　　1、将批发业务与零售业务相结合、消费信贷与开发信贷相结合，努力提供“一揽子
”金融服务。
　　首先，积极支持经济适用住房建设，以及确有销路，且能保证按期还本付息的其他
普通商品房开发建设，适应不同层次消费者的各种需求。其次，住房建设与住房消费之
间的有机联系，决定了个人住房贷款与房地产开发贷款之间的循环效应。因此，要大力
发展个人住房贷款业务，以消费带动和促进生产发展。第三，优质高效的营销贷款。及
时掌握住房市场供需动态，认真分析房地产企业与居民个人均有效需求状况，选择符合
贷款条件且信誉良好的客户群体，并适应不同品种的贷款需求，在防范风险的前提下，
将各类房地产贷款进行打包营销，提供全方位、多层次、优质配套的金融服务。
　　2、适度调整银行信贷政策，增加信贷品种，扩大贷款对象和范围。
　　既然住房建设被明确作为新的经济增长点，各商业银行应在遵循银行信贷“三性”
基本原则的基础上，一方面择优扶持经济效益好的住房建设，经过深入细致的市场调研
，对市场前景好，确有销路，并能保证按期还本付息的住房开发项目，均应予以支持。
另一方面住房消费信贷要不仅仅帮助购买自用普通住房的城镇居民实现购房理想，而且
也要对已出租或转售住房，作为增值或保值手段的投资者，在符合银行贷款的条件下，
给予信贷支持，这对于扩大消费需求，拉动经济增长具有极其重要的现实意义。
　　3、规范住房消费贷款业务操作。
　　现阶段，由于信贷处于快速发展时期，加之信贷办法比较复杂，使各地各行在执行
中五花八门，形式不一，一定程度上造成了社会和老百姓的误解，也影响了这项业务的
开展，因此，要尽快制定统一的操作规程，并开发和应用电算化、网络化等科技手段，
以提高效率，降低成本，方便客户。
　　（四）加快住房金融创新的步伐。
　　1、探讨建立我国住房贷款二级市场的可行性，着手研究将通过证券化的形式将资本
市场资金融入住房领域的可行性和途径。
　　住宅业健康发展的重要条件，是要建立一个发达的住房融资体系，而发展住房融资
体系的关键，是要解决长期资金来源问题，如果没有稳定的长期资金来源，商业银行办
理长期住房抵押贷款业务将会面临较高的流动性风险。随着住房公积金制度的全面建立
和保险体制的完善，中国社会保险基金、住房公积金、人寿保险基金等长期化资金供给
具有巨大的市场潜力，这笔资金运用的基本原则就是保值增值。建立住房贷款二级市场
，不仅能为商业银行的住房金融业务融入更多的资金，提供安全、可靠、流动性强的运
作环境，而且为长期化资金的保值增值提供了可靠的投资环境。我们应该积极从事这方
面的可行性研究，探讨在中国抵押贷款证券化的背景条件和总体框架。
　　2、研究建立个人住房抵押贷款担保公司，使消费贷款信用增级。
　　目前阻碍个人住房贷款业务发展的主要原因之一是银行担心借款者还不了款而又不
能履行收回抵押物的权力，使得一方面银行为此提高了贷款要求，另一方面借款者因此
而感到很不合算。过去有的保险公司曾经介入住房综合保险（包括信用险和财产险等）
业务，但由于经营难度大而停止，所以必须创立一种新的担保手段。可以借鉴美国住房
市场管理，如成立退伍军人局（VA）为相应人员提供住房担保的做法，通过政府的功能
及信誉组建抵押贷款担保公司，从而使住房消费信贷款增级，也为二级市场的发展创造
条件。
　　3、探讨稳步引进外资住房金融机构，合资成立住房金融机构的可行性。
　　引进国外金融机构，更重要的是引进其先进的技术工具和手段，以及先进的管理方
法，从而促进中国住房金融业有个质的飞跃。

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度尽劫波兄弟在
相逢一笑泯恩仇

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