civilengineering 版 (精华区)

发信人: syyt (笑看风云), 信区: civilengineering
标  题: 确定房价的七大要素 
发信站: 听涛站 (Fri Mar 10 15:20:15 2000), 转信

确定房价的七大要素
----------------------------------------------------------------------------
----
http://finance.sina.com.cn 2000年03月09日 09:17 华声报
　　对于市场而言，房地产是一种商品，而它又区别于其他商品，消费者所购买的不仅
是住房本身，还包括诸如环境、设施等各方面。据《解放日报》报道，其价格的制定也
包含了以下各方面的内容：
　　一、土地出让金，土地对于整个社会而言是一种稀缺资源，因此建造商品房所占用
的土地必须支付相应的土地出让金。好地段的出让金比差地段的高，外国投资比国内投
资的出让金高，商业楼的出让金比住宅楼高。
　　二、前期费用，主要包括三通一平费用和专业费用。三通一平费是指使建筑地段的
土地平整，达到通上下水、通电、通路等投入的资金，大面积或不成熟的小区建设在此
项费用上的投入是可观的；专业费用指支付设计公司总体规划、房型设计等费用，开发
商重视此方面的投入，将对其本身和消费者带来利益，如：上海万里城的总体规划是通
过国际招标最后确定的， 1999年万里城连连热销、频频获奖，用事实证明专业费用是不
能省的。
　　三、土建费用，很多房了外表看起来差不多，质量却有很大差别，其主要就区别在
土建费用上。框架结构、多层打桩、现浇楼板虽然提高了成本，但其质量也大大改善了
。俗话说，一份价钱，一份货。
　　四、配套设施费用，其主要包括开发商在水、电、煤、绿化、卫生、教育等方面花
费的资金。如今越来越多购房者开始注重环境，绿化率成为衡量环境的重要标志之一，
环线外绿化好的楼盘成为1999年楼市的宠儿，如：绿化率高达47% 的上海万里城；其次
是教育，开发商以好学校作为买点成功的不少，如：万里城内的晋元中学见左图、进华
中学就为上海万城吸引了诸多的客户。好的配套设施，虽然成本提高了，却为购房者提
供了多方面的服务。
　　五、经营管理、销售费用，指用于房地产交付使用到出售过程中，开发商管理人员
所发生的一切费用等，及销售中诸如广告宣传、售楼处搭建、中介代理等费用，也是房
地产价格的组成部分。
　　六、利息，对于一个项目的资金投入，开发商多数会选择银行贷款来解决，这就产
生了利息。就目前而言，银行多次向下调息，对于开发商负担减轻了，虽对于房价影响
不大，但相对而言成本降低了。
　　七、利润，是房地产开发商应得的收益，是企业扩大再生产的资金来源。以上是构
成房地产价格的主要部分，但房地产作为商品进入市场后，其必须适应市场的需求，周
边楼盘的价格、宏观环境变化、房型设计都将影响其价格的制定，这就需要购房者在购
房中整体衡量了。

--
    向上，再向高处飞翔
       从地面一跃而上
         一片烈火的青云
         掠过蔚蓝的天心
            歌唱着飞翔
            飞翔着歌唱

※ 来源:．听涛站 cces.net．[FROM: 匿名天使的家]