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发信人: Aug (如风), 信区: CivilEngineering
标  题: 网络冲击波之住房二级市场中介篇
发信站: 听涛站 (Wed Dec 29 19:35:40 1999), 转信

             网络冲击波之住房二级市场中介篇

     关键字：房地产、网络、住房二级市场、中介、网络中介

                         作者: Aug

                           引   言
    1995年因特网商业业务信息量首次超过科教业务信息量，此为电子商
务从此大规模起步之标志；
    1997年底，全球因特网上网用户1亿人，年增长率约为60%。当年全球
电子商务交易额120亿美元，预测2000年为2000～6000亿美元，即使按照
最保守的预测，电子商务交易额年增长率也达200%；
    1997年底国内因特网上网用户 60万人，98年6月底为120万人，99年
初统计数字为210万人，年增长率约200%；
    ……
    过去的事实告诉我们网络正以不可阻挡的步伐进入我们的生活。同样，
电子商务亦水银泻般溶入各行各业。那么，网络对房地产界产生了什么影
响呢？从文中我们可以大概的看到，影响最大的，可能是房地产的中介行
业，其中，又以住房二级市场中介为先锋。
    本文将就网络对目前及今后五年内住房二级市场中介将产生什么的影
响展开讨论。
    文中，我提出所谓的"网络中介"，指的是在房地产市场中利用网络来
完成部分或全部的中介工作的运营模式，而文中指的传统中介指的是目前
大多数的中介运营模式。也许这一定义比较虚，但相信大家在阅读本文的
时候并不会感到太混乱。


    住房二级市场发展的机遇

    房地产业一定要有非常顺畅兴旺的二手市场，没有稳妥快捷的
二手市场，房地产业是不可能持续发展的。然而目前情况并不如人
意，以广州为例，92-97年商品住宅销售的约1240万平方米，已售房
改房2030万平方米，但二手楼成交量只占2%-4%，且多为亲戚、朋友
间商销交易。可见，要建立一个成功、完善的二手市场，光靠政府
不行，指望分散、独立、各自为战的中介服务公司也不行。目前住
房二级市场滞后原因除法制、政策繁多以及金融保险、法律等不能
适应外，信息不完整、不准确、不及时和中介代理操作不规范也是
严重的制约因素。

    幸而，住宅建设将成为国民经济新的增长点。因此放开、搞活
住房二级市场以带动房地产市场持续健康发展势在必行；政策、法
制等方面正在努力完善；房改房售于私人也有一定时日，人们手上
也有一笔不小的资金要投入房地业市场；加入WTO后，国内的金融、
保险业等将更为规范、活跃；网络大潮带来的信息化革命正好给予
我们发展房地产信息和规范中介的契机。可以肯定，随着，IT技术
发展，随着国内住房体制改革的发展，住房二级市场必将迅速健康
的成长。

      现行网络中介模式

    尽管当你在中文雅虎（cn.yahoo.com）中搜索"房地产"时你能得到159个
类目和1217人相关站点，其中但真正有影响力的网络中介为数并不多，其中
上海房屋置换股份有限公司的上房置换网（www.sfzhw.com.cn）以及搜房网
络（www.suofun.com）是两类典型模式的代表。

    上海房屋置换股份有限公司以"上房置换模式"为指导，5000万注册资金，
17家股东单位，108家经营网点连锁经营，以房屋置换为主营业务，并从事房
地产中介代理、物业管理、装饰装璜、信息服务和房地产开发等业务。其网
站由上房金杖软件公司制作维护，兼有置换、租赁两大功能。有1万条置换房
源信息，1万条销售房源信息，2100条  赁房屋信息，网站访问人次近12万，
图1为其置换流程，而其经济收入主要为：（1）置换委托需上网咨询费，
（2）成交时向委托卖出方收取2.5%代理费，买入客户收取1%的代理费。

    因未能得到搜房网络公司回应，以下就我个人观察简述一下该网站模式。
搜房网络在全国16个城市有分站点。与上房置换模式不一样，搜房网络并未
涉足方地产界，他只是房地产方面的ICP（Internet Content Provider），
其信息来源有两方面：（1）由房地产中介提供信息；（2）由上网者直接在
网上发布。作为一个ICP，该公司精力在于收集和发布信息，其经济收入主要
有：（1）公司形象上网费；（2）二手楼报盘上网费；（3）楼盘项目上网费；
（4）广告；（5）网上调查服务等。

    简而言之，上房置换是一利用网络为手段的房地产中介，搜房是提供房
地产信息的商业网站，现有的网站中介皆可大致归入这两种模式。 


          网络能带来什么

    在分析房地产网络中介现有模式前，我们不得不先讨论一下网络到
底能带来什么。被喻为第四大传媒的网络在短短五年就达到了报刊、广
播、电视，数十年积累的规模影响。Yahoo！等网站让不知多少白手起家
者一夜成名，炒得沸沸扬扬的电子商务似乎让人觉得马上就能进入电子
商务时代。但新闻炒作的背后，国内网络现状及发展又是如何？

    先看几个统计数字吧：99年初国内因特网上网用户约210万人，年增
长率约200%，换言之，现在上网人数顶多在800万人上下，还包括了现在
在校的一群为数可观的穷学生。据一份最新调查表明，88%的网民表示不
会在网上购物，传统的眼看手摸使电子商务的B to C部分在中国变为一
纸空文，更别说在房地产方面的大额投资了。

    也许上网人数不断激增，也许人们观念早晚会有转变，也许你说VRML
等虚拟三维技术以及丰富的多媒体信息能带来我们前所未有的体验，但
别忘了，几乎100%的普通网民在抱怨网速太慢。WWW成了World Wide Wait。
然而根据信息学中的香农公式，在未解决如何避免数模转换前，基于普
通电话线56kbps的接收速度和33.6kbps的发送速度已经是理论上限。即使
是去掉了那次数模转换的ISDN技术，在传统线路上传输目前也在128Kbps
处停下了脚步。而要进一步提高网络传输速度，除非有更先进的技术出现
（目前仍未有所闻），否则增加网络线路投资将是唯一解决办法，回顾
Internet历史，其近年能风起云涌，迅猛发展很大程度是利用已有的电话
线路作介质，回想过去，中国网络不也是电信业发达的几个大城市中最先
发展起来的么？现有的线路中有线电视网非交互式，而为广播式，改造不
易；蜂窝移动通信网络信噪比过低，现有的无线通讯技术远不够满足网络
要求。目前美国、香港正建立宽带网，而国内多数地方，尽管入世给电信
业带来良好竞争机制，但类似的措施相信在五年中无法实现----试想，清
华的泰山工程的投资也不是普通高校所能承受的，更何况社会？因此我认
为在网络普及率提高较快的同时，网络带宽的增长将较为缓慢。

    当然，现有网络具有便捷，信息量大，互动等特点，从长远看来前景
一片光明，但就三五年内国内网络而言，虚拟现实等需高带宽的技术只是
纸上谈兵。另外，IT技术更新迅速，发展可谓一日千里，技术成熟期已缩
短至2-3年。我们要准确地作出分析，就要抓住网络的主要特点，互动、
信息量大，查询便捷，灵活多变。
  
          现行模式存在的问题

    了解网络情况，我们再回过头来看看"上房置换"和"搜房网络"这两
个模式，不难发现其中存在不少问题。

    先来看看"上房置换模式"，我觉得此模式弊病在于"大"：5000万注
册资金，108家连锁店，俗话说："林子在了，什么样的鸟儿都有了"。
目前，房地产中介秩序较乱、较多不合资格的中介公司在大市中鱼目混
珠，也因其水平不高，乱收费等问题，既损害了交易双方利益，更玷污
了房地产中介的信誉。因而目前如何创建名牌是最迫切的问题。要创建
名牌，首先需要保证员工素质，108家加锁店，员工难免良莠不齐，如
何确保员工素质是个极为棘手的问题。在这一点上，上房采用了"兼并"、
再培训的模式，也许这能一定程度上提高员工素质，但兼并并非一种良
好的竞争机制。另外，以上房置换股份有限公司的经营范围看，几乎是
有关房地产的都要插足，这种对企业更提出了需要方面人才的问题。

    以"上房置换模式"看来，运营者未能摆脱一个追求"大而全"的误区。
诚然，在国外许多成功的大企业都经营多方面，但在国内，尤其以市场
观念不完善，公司刚起步时，不宜涉及过多方面项目。我们不能再走国
企那种有自己的饭堂、幼儿园乃至养老院的"大而全"模式了。总之，我
觉得"上房置换模式"未能抓住IT业技术更新快，网络灵活多变的特点，
而一味追求"大而全"，船大则不易转舵了。

    再来看看"搜房网络"，因其实际上并非房地产中介，因而难免出现
如提供了房源信息者的联系办法等问题。显然，直接公布此类信息尤其
是联系办法是未注意房地产商品的特殊性和房地产中介在此交易中的重
要性，其仍按一般商业网站的操作模式动作，而未能考虑房地产这个消
费群的特殊性。因浏览该网络网通常为有购房、售房意向的，故网站上
信息的正确性应严格控制，而搜房网上自由发布信息这一做法显然不可
取。则这些方面身为房地产中介公司的上房置换网中则无此类问题。当
然，搜房家族其实是各自独立经营，因此操作手法各异，但基本上都有
上述两大问题。至于其利润来源，我觉得收取信息上网费不可取。
  

                        网络中介模式探讨

    相对于上房模式的"大而全"，我认为网络中介应小而专。我设想网络中
介将是一种类似于工程中的总承包商一般的架构体系，把收集到的大量信息
记录、整理，有人售房则找其信任的评估公司评估，一但发现有可能达成交
易的两条信息则把这两条信息提供给他们信任的传统中介，若达成交易则以
传统中介那里吸取费用。

    模式运作简介：
   １． 从各种渠道收集信息。在初期可以通过向传统中介购买信息。因为
目前很多地方的二手房中介公司以中小型为主流，例如在广州里就有1000多
大大小小的中介--虽然经过国家资格认可的公司并不多。而一般小中介手上
的房源信息不过几百条，在这样竞争激烈的情况下，对中小型的中介而言，
出售他们可能用不着的信息是一件极为划算的事情。在中期，信息数据库初
步建立后，就可以直接从市民那里得到房屋需求信息了。当然，在这时候，
应该向市民提供一切方便以收集尽可能多的信息。到了后期，那么，网上
的信息来源应该已经比较稳定了。
    ２． 从网络得到有人需要出售二手房的初步意向资料后，与其联络，把
需要出售的二手房的资料收集齐全，与委托出售人签署"委托买卖协议"，然
后委托公司信任的房地产评估公司对该房子进行评估，当然，如果计算机评
估系统成熟了，也可直接应用计算机评估。需要二手房的用户同样签署"委
托买卖协议"。
   ３． 把数据全部输入计算机，让计算机自行查找、配对。
   ４． 得到配对的两条信息（若符合条件的多与两条可适当增加，或择优），
把这两条信息交给公司信任的传统中介来促成此笔业务。
   ５． 若成交则向传统中介收取佣金。

　　此模式的运作流程大体如上。这种模式对于中国很大一部分城市没有大
型的二手房中介的情况较为适用。我觉得这样对于许多的中小型中介公司而
言是很好的发展机会，而给那为数不多的大型中介公司予很好的鞭策力。因
为大型中介公司对于信息掌握全面的优势已被大幅削弱。

    此模式优点：
    １．人员并不需要太多，从而可以严格保证人员的素质水平，易于在混
乱的二手房中介中创立自己良好的品牌。目前许多购房者不敢找或说是不愿
找中介，究其因是许多中介素质不高，人们不希望自己的血汗钱白白流出。
若能充分利用计算机及网络，可使这种模式的网络中介机构极为精简，可以
更严格地管理。因此这种网络中介只需专注于收集信息以及配对信息，并为
大众提供优质的中介服务-----网络中介保证的是"优质"，服务还是由传统中
介完成。
    ２．机构小，从而所需的超动资金和营运资金都比上房模式要少的多。
以另一个角度看，也就是在有同样的资本情况下，在引入新技术，更换设备
时可利用的流动资金更充裕。IT业的迅速发展，使高新技术的成熟期大为缩
短，从而高新技术行业设备更新方面更为频繁。在同等资本情况下，此种网
络中是模式比上房模式更具灵活性。换句话说，就是资金的回报率要远高于
上房模式。
    ３．科技含量高，信息量大，人工智能等计算机技术正农步发展，网络
又带给我们无比方便的交流空间，分布式计算的发展使网络资源得以更高层
次的利用……这一切都是网络中介相对于传统中介的无可比拟的优点。数万
条乃至十数万条房屋供求信息利用计算机可迅速地配对，网络的发展使信息
发布更为方便。当然，ICP目前面对的最大危机是Internet Copy&Paste，新
的知识产权问题。也许，这在其他商业网站是极为棘手的问题，但在房地产
领域，因房地产商品特殊性之一---产权转移需由政府机构办理手续，从而在
住房二级市场网络，中介可与买（卖）方签定"委托买卖协议"一类委托合同，
从而保证此信息的唯一性。
    ４．也是最为重要的优点：有利于传统中介的良性竞争。中国电信已经
是再好不过的例子：兼并乃至垄断并非好的竞争模式。若此种网络中介体制
建立起来，可使传统中介更努力地提高自身服务水平及人员素质。因为此时
对广大客户看来，给予他们信心保障的是网络中介的品牌，至于其实际把业
务给予哪个传统中介他们不关心，只要该传统中介确能给予优质的服务。而
在此同时，网络中介的机构、人员不需扩大可保证人员素质，从而可最大程
度抑制吃回扣等腐化现象。

    我个人认为，此种模式在目前基本可行，或说，因为计算机运算速度、
分布式计算等为信息配对提供了技术支持；网络的发展对广大市民来说使信
息发布变得更方便，对网络中介来说使收集信息更容易；公房商品化基本结
束使住房二级市场开放变得可能；政府因需刺激居民消费而必将大力推动住
房二级市场发展……也许，此模式在十年后便不合适，我认为任一模式都有
其适用的年代，反过来，任一年代也有其合适的模式。网络带给住房二级市
场什么？也许就是新的中介模式。

    五年以后将怎样？十年以后又将怎样？也许这些问题都值得探讨。但基
于"我们无法预测十年以后技术发展到如何"这种想法，我就不作探讨了。

    当然，本文有一重要问题并未讨论，适用地区，实因时间紧迫，已经无
法再针对北京或广州市场作出分析了。   
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