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发信人: TeacherZhang (心情还不错), 信区: CivilEngineering
标  题: 二手房市交易清淡
发信站: 听涛站 (Thu Dec 30 01:59:00 1999), 转信

二手房市交易清淡
http://finance.sina.edu.cn 1999年12月29日 14:32 和讯中金网
　　自11月15日起，北京市二手房市场开市，至今已1个多月了，然而整个二手房市场的
交易情况却不太理想。
　　据市场报报道，在北京市房地产交易中心了解到，一个多月来在中心成交的二手公
房不到10份，整个交易手续全部办妥的一份也没有。据了解，办手续的整个过程需2—3
个月的时间。另据西城、宣武、海淀等5个区的房地产交易资料显示，有意出售二手公房
的领表人80余位，但是将登记表填好后送回的不到10份。有关专家分析个中原因认为，
百姓对新出台的政策了解较少，特别是对应交税费及相关各方的收益计算方法知道不多
，使许多想卖房、买房的百姓还在观望。卖房手续繁琐，税费过高造成二手房房价过高
，是目前二手房市场清淡的主要原因。
　　在北京市房地产交易中心，记者采访了维兆思科技公司经理谢美健先生。他在谈到
买二手房的感受时说：“我简直对买二手房丧失信心了，50平方米的房子要30万元，我
怎能买得起呢？原来打算花18万元买一套三环路附近的二室一厅的房子，可是跑了许多
中介公司都未能如愿，二手房价格太高，与买相同地理位置的新商品房价格差不多，这
样二级市场怎能火得起来？”他表示要继续租房住，待经济条件允许时买一套新的商品
房。不少经济不宽裕、准备买二手房作为过渡的买主大部分均抱有这种想法。
　　销售价格一直是市场运作的晴雨表，对商品房来说，谁拥有价格优势，谁就拥有市
场主动权。对大多数人来说，购买二手房不过是一种经济条件上的过渡，一旦条件许可
，许多人又将出售旧房买新房，所以人们对二手房的要求主要是地理位置好，对诸如物
业管理、户型等硬件条件可能关注不多。如此一来，价格自然成为二手房市场能否真正
运行起来的重要因素。
　　二手房价格为什么这样高呢？按规定，二手房交易除了由房屋主管部门进行登记过
户、征收契税等手续外，二手房的买卖、定价全由买卖双方按市场规律进行运作。对于
卖家来说，自然希望以最高价售出，获得最大利润。记者在北京市房地产交易中心看到
，一位姓储的女士不想通过中介，而想直接在交易中心寻找买主。她说，她的一套70多
平方米的南二环附近的房子准备卖50万元，并说已经有人要买了，只不过她想看看卖价
能否再高一点。储女士说：“卖二手房要交个人所得税、营业税，出售收益要分成。除
此之外，还有万分之五的印花税及房屋成交价0．5％的交易手续费，如果通过交易中心
成交，还需交纳成交金额1％—1．5％的代理费。
　　这样下来，我的房子卖价低了，也就得不到多少钱了。实在不行我就把房子租出去
，还能按月收租金。”据了解，抱这种想法者大有人在，致使到二手房市场卖房的人少
，出租房的人多，租房价格下降。
　　长期从事房地产评估的北京市房地局副总工程师杨于北认为，目前二手房价格过高
的主要原因在于卖房者对卖房后所能得到的收益与想象中的收益有较大差距，房价定得
太高，吸引不了买主，定得太低，又觉得不划算，关键是没有找到买卖双方都认同的一
个“价格线”。他说，二手房价格的确定受多方面因素的影响，如房屋的安全性能、抗
震性能、房屋所处的周边环境以及房屋综合布局、装修等。一般情况下，二手房价格相
当于商品房价格的2／3为正常范围，价格过高过低都难以促进市场的顺利发展。而要改
变这种状况，就需从多方入手，尤其从政策如税费、分配收益等方面入手，让卖者切实
感到有利可图。
　　为激活二级市场，建行北京分行目前正式开办了二手房抵押贷款业务，并承诺10个
工作日完成个人住房公积金贷款的发放。北京市房地产交易中心业务部负责人陈女士告
诉记者，从目前进入二手房市场的交易双方看，多数是中低收入家庭。这些市民有意上
市的房源多数是自住房，出售的目的是卖旧房买新房，改善居住条件。这之间会出现一
个时间差，也就是卖房人要先为自己选择好房后才能下决心出售现有住房。因此市民要
求助于二手房贷款。但是目前涉及到的贷款银行和房地局等部门之间，一些关系还没有
理顺。银行要求有产权证才能放贷，但房地局在办理产权证过程中又要有一个特殊程序
，一般要一两个月，买卖双方又都希望交割提前，这方面的距离也影响了二手房市场的
交易。市房地产交易中心正在筹备出台“二手房阶段担保”服务，即在客户暂时拿不到
房产证阶段，由交易中心为客户对银行进行贷款担保，目前已与建行签订了合同。陈女
士说：“我更看好明年3月份以后三级市场的启动，买卖双方以房换房，差额部分可用现
金补齐。”

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