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发信人: xinyu (复习~考试中...), 信区: CivilEngineering
标  题: 怎样让二手房市场活起来 
发信站: 听涛站 (Fri Dec 31 09:56:48 1999), 转信

怎样让二手房市场活起来
99年8月27日
    不久前，财政部与国家税务总局联合下发了《关于调整房地产市场若干
税收政策的通知》，对二手房交易提供了一系列的税收优惠政策，以北京为
例，几项税收总和由原来的12.05％减少到了5％左右，这必将对将要出现的
北京二手房交易市场起到推动作用。
    但仅靠税收的减免是不够的。以上海为例，上海是全国最早开始进行已
购公房上市交易的试点城市。对于二手房市场，上海出台了许多鼓励交易的
政策，如当时规定，上市出售的房子只收5％的杂税，如果卖掉旧房半年内
买了新房的，5％的税费与以返还等，然而，一直到去年底，上海市的二手
房市场交易量只占总交易量的2％，而其中，公房再交易量（含使用权有偿
转让）只占0.65％；广州在二手房交易的税收方面也采取了不少优惠政策，
但今年1－5月，成交量不过十几套。看来，仅解决税费问题是不够的。人
们热切盼望二级开放，但到底什么原因使二级市场活跃不起来呢？
    从二手房的供应看
    北京大学经济系主任崔建华认为，首先，不是所有的已售公房都可以上
市。为了保护二级市场交易的利益，防止在实物分配体制下形成的住房分配
不公现象通过二级市场合法化，《已购公有住房和经济适用住房上市出售管
理暂行办法》规定了8种不能上市的房子。因此，市场可供交易的并不是全
部的已购公房；其次，我国绝大多数家庭对于住房这种产品来说是消费者而
不是投资者。那些在实物性分房时期住房条件已得到改善的家庭以及对于现
住房较为满意的家庭，虽然住房符合上市出售条件，但很有可能不出手。
    居住在城里，地理位置较好的公房持有者也很难下决心卖掉现有住房搬
到相对较远的地方去。
    普通消费者对于上市收益的状况不确定，影响其上市交易的信心。
    另外，现在的商品房价格太高，也是影响已购公房交易市场活跃进程的
一个重要因素。因为，三部委印发的《已购公有住房和经济适用住房上市出
售土地出让金和收益分配管理的若干规定》中明确规定，已购公房上市出售
后，该户家庭不得再按照成本价或标准价购买公有住房，也不得再购买经济
适用住房，而只能按市场价购买商品房，因此，卖出已购公房后有一个能否
买得起、能否买到合适的商品房的是人们面临的一最重要的问题。
    从二手房的买方看
    关于对二手房的需求者，现在人们买房的一个主导思想就是一步到位。
如果商品房的价格太高，人们首先会从二手公房的选择开始，但由于原来在
计划经济的福利性实物分房体制下，国家按级别、工龄等标准对分配的住房
面积给予了限制，按照一般情况来讲，需要改善住房条件、需要扩大住房面
积的是住在一居室和二居室的家庭，而据其他省市的公房交易经验可以看
出，二手房市场上出售的也正是同样面积的房子，因此，对于一部分想买旧
房来加大居住面积的人来说，可能较难找到比现在住房大的旧房子可以买。
    从房子的价格、周边环境以及物业管理等方面的原因使已购公房的上市
再交易的价格不会很高。但以北京为例，许多大单位的公房者在城里，虽然
物业管理等方面不一定很好，但地理位置好，一些卖的人也会将其定价很高，
从而影响其上市交易的成交。
    让二级市场活起来
    首先要加大政策的宣传力度。如果普通消费者对公房上市收益状况不确
定，则对上市信心有影响。
    其次，要加大公房提租力度。目前我国住房的租售比不合理，按国际惯
例，房屋租金与房价的比值应当为1：100，在我国，不要说租金与商品房、
经济适用房的售价相比，就是与房改成本价的比值也要比合理比值小十几
倍。因而，不利于住房的商品化。
    加强住房贷款力度。应该加大力度开发对二手房市场贷款，促进二手房
市场的交易。房改的最终目的是让存量房“活”起来，让住房商品化，使人
们能够随时改善自己的居住条件和居住环境，从而促进商品房市场的流通。
    据最新消息，公积金贷款已经开始行动，7月份北京住房资金管理中心，
对个人住房担保委托贷款政策做了暂时调整，从现在到今年底，住房资金的
个人贷款额度放宽，单笔贷款最高额度上限由原30万元上浮30％，计39万
元，同时降低个人住房担保贷款首付款比例，由原来不低于所购住房评估价
值的20％（未封顶期房40％），降为10％，贷款额度暂时也不与个人住房
公积金交存额相联系，不受原来10倍、15倍的限制，并减化了个人贷款手
续，将有力于促进北京二手房市场开放后商品房市场的销售这一新政策。
    三部委发出的《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收
益分配管理的若干规定》中指出，已购公有住房上市出售的收益分配分为基
本收益和净收益两种。基本收益是家庭中职务较高一方应享受的住房面积标
准与上市出售时当地经济适用住房基本价格之乘积；净收益分成指的是若因
上市出售价格高于经济适用住房基准价格等原因，出售收入高于出售人应得
基本收益的，三部委文件规定，净收益部分应按超额累进比例或一定比例缴
纳所得收益，剩余归出售人。以北京为例，北京采取了按超额累进比例缴纳
的方式，即：成交价在4000元／平方米－5000元／平方米的部分，80％归
出售人；成交价在5000元／平方米以上的部分，50％归出售人。也就是说，
如果你有一套60平方米的两居室（未超标住房）出售，按北京现在经济适用
房的价格是3500元／平方米计算，你的基本收益应为3500×60＝21万元，
如果房子的出售价格是4500元／平方米，那么这个算式应为3500×60＋
（4500－3500）×60×80％＝25.8万元，扣掉税钱，约合24.5万元（没
有计算个人所得税）。
    有人会问，旧房子只卖了这么少的钱，北京的商品房价又这么高，怎么
买得起呢？其实不然，这笔钱至少够你付贷款买房30％的首期款，也就是说，
对于大多数依靠工资又想改善住房条件的人来说，贷款购房是最好的办法。
而这对我国的住房贷款是一个考验。目前，我国住房贷款推出了公积金贷款、
商业贷款、组合贷款等多种形式，大大方便了买房人。但由于申请手续十分
复杂，审批时间长，使许多买房人宁可借钱也不贷款。如果这个问题不解决，
将成为交易市场的一大障碍。
    北京首都经贸大学张跃庆教授认为，建设和规范中介公司当务之急。过
去一直是国家、单位负责解决个人住房问题，因此，对于大多数人来讲，对
在市场上买房卖房十分陌生，需要从政策、法律到房屋的工程质量等一系列
问题的咨询和服务，更需要充足的房源可供挑选。因此，建立规范的、高素
质中介服务机构有利于二级市场的发展。
    张跃庆教授说，开放二级市场可能会遇到这样或那样人们所没有料到的
事情，有待解决。但这只是一个过程，没有什么能使房改止步不前的。
    （中国经营报  徐冰）



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度尽劫波兄弟在
相逢一笑泯恩仇

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