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发信人: xinyu (复习~考试中...), 信区: CivilEngineering
标  题: 中介在未来如何介入二级市场
发信站: 听涛站 (Fri Dec 31 11:28:49 1999), 转信

中介在未来如何介入二级市场
    随着已购公房的上市，中介越发受人关注。因为公房交易除了最后的审批和过户等
手续是在房地局交易所办理外，其他程序大都通过交易市场进行。北京的中介企业有一
千多家，它们都在调整计划，准备一展身手，但中介在未来如何介入二级市场，如何才
能最大限度地刺激公房上市，房地局的交易市场和企业中介在未来将充当什么角色等问
题，从一开始就摆在有关部门和企业的面前，并成为当务之急。
     ■公房上市成交者少咨询者多
    备受关注的北京市已购公房二级市场终于正式启动了。记者曾先后在东城区、西城
区、崇文区等已购公房交易处看到，咨询者众多，申请者寥寥。崇文区交易处当天咨询
电话铃声不断，但全天无一人出售住房，100多人次全部为购房咨询。当天北京市房地产
交易中心的日咨询量，更是突破以往。但申请填表者也并没有几个。
    据悉，各区县交易市场的情况大致相同。据介绍，这主要是由于一部分售房者对相
关政策不了解，他们心存疑虑，还持观望态度，还有一些售房者的产权还有待进一步明
晰，一些公房产权人和原产权单位有种种不利于上市的协定。更多的情况是，买卖双方
混淆了交易所和交易市场即中介的职能，这也是去交易所咨询人多的原因。
    按规定，公房交易要求买卖双方事先通过私下里或交易市场达成买卖意向，并要求
双方同时持证去交易所登记过户。而买卖双方原先大都不认识，因此中介就显得至关重
要。
     ■中介机构现状如何
    目前，北京市场上从事房地产信息咨询中介的各种机构有1000多家，而真正拥有房
地产中介资质证书的只有400来家。据从事过房屋置换的人员介绍，一般一个换房人必须
要有七八家以上的下家，才有可能成功换房。因此，即使有资质的中介机构，如果没有
大规模的房源信息，换房成功的几率也是很低的。现在有些“中介”
    公司看上去规模不小，一般都有近10家或更多的“分公司”或营业点，但实际上所
有的分支机构信息都是共享的，数量有限，客户选择余地狭小，而选择时间漫长。
    这也会影响已购公房的上市交易。
     ■公房上市中介在行动
    公房上市，对于中介是个发展的机会，大多数中介已拟订或正在实施自己的新计划
。京城第一家推出差价换房的万德全咨询公司，最近推出新的摊点；其入驻的北京百姓
置换市场，也于日前试营业，据万德全的负责人赵经理说，该公司已向农行北京分行申
请作为“二手楼按揭贷款”的合作中介。并将和有关单位合作收购一些已购公房或存量
房，以保证工作的效益。北京百姓换房市场自己研制开发的电脑网络操作系统，里面有
各入驻企业的房源信息，买房者可按动位置、户型、价格、企业标号，立马屏幕上会显
示所求的信息。北京置业家园房屋置换咨询公司也于新近成立，在北京已有多个连锁店
，为配合二级市场开放，该公司将于本月举行二手房置换交易巡展会。届时将免费为百
姓提供有关二级市场买卖、评估登记等现场咨询。而北京市信誉度高，有相当实力的“
建亚”等中介曾于日前座谈研讨该如何介入二级市场。 公房上市中介怎么办
     ■中介能否采取准入制
    公房上市的细则出台，对促进北京市扩大内需，并对房地产市场形成良性循环有着
积极的作用。在审核过户等手续上，中介目前没有权力自行办理，买卖双方自行去交易
所办理和委托办理的时效完全一样。据中介公司一些负责人认为，目前相当一些中介积
累了大量经验，业绩突出，实力雄厚，政府能否考虑、选择一批中介在政策上制定优惠
政策，如此可以提高这些中介的吸引力，买卖双方在中介实现信息配对后也就自然而然
地办理最终过户手续，既提高工作效率，又可以实现激活房地产市场。
     ■选择试点中介
    北京市房地产交易中心曾作为北京市场启动二级市场的独家试点单位，由于它有良
好的政府信誉，吸引了近万人次的百姓前往咨询，并办理前期信息登记。
    一些中介界人士表示，能否扩大试点中介范围，并加强试点的力度。据悉，一些中
介企业起步高，做过展会，在二手房交易上积累了丰富的经验，甚至有的公司在大力推
广经纪人制。它们对北京市房地产初期的培育规范曾有过不可忽视的作用。
    选择试点时，对那些中小型交易中介，可以采取加盟和连锁的方式，加入到已被规
范的企业行为中。选择试点可以带动北京房地产交易走向繁荣。
     ■扩大融资渠道
     加大收购力度
    目前在上海、山东、青岛等地，由中介公司与银行携手先期收购一些旧房，然后再
出手转售或转租给买房人、租房人的办法。在北京由于购房者远比售房者多，中介可利
用自己的信誉和市场引入一些资金收购一些存量公房，再出售给欲购者进行“吞吐”。
但“吞吐”涉及到政策的一个具体规定。那“吞吐”是按一次性交易，还是按两次交易
。如按一次性交易，则银行和中介可实现企业互利，对于促进一级市场和相关产业的发
展有不可忽视的作用。据悉，天津市对“吞吐”的税费按5．5％交易税一次性算。
     ■典当行可以介入房产交易
    一些中介老总甚至提出试点企业可以开设典当行，让那些想卖房变现又吃不准以后
行情的人们心里踏实。据悉，北京不少卖房者对相关政策还不怎么了解，许多人还抱着
等一等、看一看的心理，毕竟房产是一种特殊的商品。而想买房人都想尽快买到合适的
房子。
     ■中介公司能否开辟担保业务
    在各交易市场，咨询较多的问题是中介公司能否为买卖双方提供委托担保，公房交
易大都是中介实现信息配对的，原先他们互不认识，这里有个信誉问题。为安全起见，
买方大都愿意将买房款交给委托人，以免日后出现纠纷。但中介有没有胆量和实力承担
此事。一直让中介老总们费些脑筋。据悉，目前大多数中介愿意办理的是买卖双方委托
办理过户、审批等手续。
     ■房地局交易市场的作用有多大
    政府的交易市场有其优势，最突出的是代表政府形象、信誉度高。但除市房地产交
易中心外各区县房地局交易市场程度不高，技术手段也不太先进。
   今年各项政策纷纷出台，房地部门的工作量很大，如公房出售、产权证的发放、权属
登记等，几乎应接不暇，已购公房和经济适用房的上市审批及转让、变更登记涉及方方
面面，非常复杂，比如要弄清房屋的产权状况，光查档就要花费很大的精力，根本没有
那么多人手办理如此之多的业务。业界人士认为，由官方指定机构并与之联手从事二级
市场交易，其效果将是明显的。
　

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度尽劫波兄弟在
相逢一笑泯恩仇

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